文档介绍：谨呈:
东莞市万科房地产有限公司
东莞万科运河东1号项目营销策划报告

打破一切常规
2
1
报告结构
Mission?
——目标梳理
3
1
Mission?
项目概况
目标梳理
他的竞争力又在哪里?他的魅力又在哪里?
东城区
高质量生态型居住社区典范
莞城区
城市化程度最高
商业高度集中
万江区
起步最晚;活力渐显
住宅/商业的后起之秀
南城区
政府重点发展新型区域;
大型住宅区林立
新城区
新兴城市中心
写字楼集中地/商业典范
5大市场热点板块分明;
项目不属于任何一个热点区域。
本案
本项目位于两大最高提及率片区的边缘
4
项目所在区位的成熟度较低
“
老厂房
旧村
运河
单行道
……
”
项目概况
目标梳理
1
Mission?
5
5期
1期
2期
3期
4期
住宅面积(万M2)
公寓面积(M2)
商业面积(M2)
合计(M2)
1期
————
4000-6000

2万-
2期

————
————

3期

————
————

4期

2000
7万
5期
————
1万
1000

合计约24万(建筑方案未定,建筑面积有待微调)
基本指标:
总占地面积: 万平米
总建筑面积: 万平米
容积率:﹤﹦
建筑密度:﹤﹦24 %
总体规划分为5期,其中1期以商业为主
项目概况
目标梳理
1
Mission?
网
6
单元面积
套数
总面积
街铺
一层外街
4MX15M=60M2
40-45套
约2700M2
一层内街
4MX10M=40M2
约60套
约3000M2
100-200M2
6套
二层
平均约600M2
13套
约7800M2
集中商业
2000M2
停车场
100+200=300个
一层街铺(外街)
一层街铺(内街)
一层街铺+二至四层集中商业
停车场
二层街铺(内街)
图例
1期商业规划为开放式步行街形式
仅为示意图,部分二层街铺的位置略有误差
项目概况
目标梳理
1
Mission?
/
7
工程时间已尽量前提
2005年5月
7月
一期开工
售楼处启用
8月
封顶
10月
开盘
原计划11月开始销售,现提前至10月,且可能继续前提;
为加快工期,现已基本确定1期不建地下室;
项目概况
目标梳理
1
Mission?
8
我们的开发目标是什么?
为万科探索新开发模式积累经验
快速回笼资金,
整体开发周期约3年
巩固和提升万科在东莞市场的品牌影响力
项目概况
目标梳理
1
Mission?
利润最大化
持续旺销
实现区域高价
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目标梳理
实现后的结果
上市公司财务指标要求
实现目标利润
目标一

目标二
持续旺销,利润最大化
目标三
提升和巩固企业品牌
目标四
探索新模式,积累经验
Important&Urgent
Important
Result
Result
实现第一个目标是当前工作的重点。
10
?
区域:不成熟
可售产品:,-;
项目概况
目标梳理
1
Mission?
Time:
Background:
销售时间:两个月(-)
Mission
商铺销售70%公寓销售100%
本报告重点解决商业的销售