文档介绍：行销策略提案
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项目审视与定位
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城市规划与房地产发展扫描
项目营销支持
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营销策略
合作条件
行销策略提案
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城市规划方案展示
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大丰市城市板块功能论述
城东板块
城南板块
城北板块
主城板块
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工业园板块
城市规划与
房地产发展扫描
行销策略提案
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第一篇城市规划与房地产发展扫描
城市规划方案展示
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第一篇城市规划与房地产发展扫描
城市规划与房地产发展剖析(1)
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第一篇城市规划与房地产发展扫描
城市规划与房地产发展剖析(2)——城东板块
“双核”城市格局决定“城市大力气规划发展“城东新城””的必然性与迫切性;
“城东新城”由“规划到发展”的利基点与障碍点:
以市府进驻为代表的高起点概念规划卖点;
联通“大丰双核”的必然性与迫切性;
主城土地资源稀缺性,推动城市向外围扩张;
大多机关单位已强势盘踞主城“幸福路轴线”;
大丰港港口“沿海港口竞争力”不足,发展乏力;
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第一篇城市规划与房地产发展扫描
城市规划与房地产发展剖析(2)——城东板块
城东板块
Point:
1、城东板块仅此是“城市概念股”,短期难有作为;
2、城东板块更是“政治噱头”,不过是城市发展中长期策略思考;
3、城东板块不具备新建条件,无论人力、物力、财力还是政治资本;
4、五年以内不会真正影响主城房市,入市后3年内,均将表现为“投机
性”托市;
5、为争取建设资金,市区范围内将加速土地经营与出让,未来市区房
市将表现为明显的“供大于求”。
6、关键在于城市集聚力不够,并非筑了“梧桐树”,就能引来“金凤凰”;
7、除非历史重演,再次行政式“公民迁移”。
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第一篇城市规划与房地产发展扫描
城市规划与房地产发展剖析(3)——城北板块
依托双核联通轴线——疏港路,构筑现代物流业与批发零售业平台,并以此为依托形成
商业配套与居住配套;
“城北板块”发展的利基点与障碍点:
现代物流业与批发零售业集散地定位准确;
但是,专业市场经营主题应与大丰港港口货运类
型紧密联系;
对于这样一个现代物流、批发零售业基地,应
准确定位其发射半径与终端市场容量,否则难
以避免“死城”的结局;
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第一篇城市规划与房地产发展扫描
城市规划与房地产发展剖析(3)——城北板块
城北板块
Point:
1、城北板块是“大丰港”概念股的概念延伸,其作为取决于港口经济;
2、城北板块目前整个概念性规划,给人以盲目“浮夸”之嫌疑、恶意“圈
地”之嫌疑;
3、按照目前规划体量可以辐射整个苏北、鲁南、皖北,显然单就大丰
城市级别及其位势条件而言,其没有这样的城市能量级;
4、专业市场经营主题定位多而全,没有针对性,也没有资源和条件依
托,是名副其实的“纸上谈兵”板块;
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第一篇城市规划与房地产发展扫描
城市规划与房地产发展剖析(4)——城南板块
城南板块——具有标志性的城郊经济结合带,无产业(实业)经济支撑,为较早涉足房
地产开发的区域,长期以来以“价格盆地”优势占据一定市场份额;银杏湖片区表现抢眼。
“城南板块”发展的利基点与障碍点:
整体而言土地成本优势明显;
房市布局进入由“点”入“面”的竞争阶段,成势;
依托“银杏湖公园”的新建,开始有了板块亮点;
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居住层级定位低;
银杏湖片区只有公园,没有概念也没了土地;
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第一篇城市规划与房地产发展扫描
城市规划与房地产发展剖析(4)——城南板块
城南板块
Point:
1、居住格调定位中等及偏下,居住客群等级相对较低;
2、板块缺乏概念性卖点,唯一的“银杏湖公园”也成为孤立的概念,加上
其周边(环湖)土地资源耗尽,其后市成长乏力;
3、未有与城西工业园区形成高效互动;