文档介绍：商业销售模式分析及商业案例研究
谨呈仁恒置地(深圳)有限公司
项目销售模式研究
金色巴黎
较成熟区域的集中商业项目
前期招商难度较大
增强客户对项目购买的信心度,适当降低客户对项目投资风险的敏感度
销售收入
商铺销售同时,针对商铺自身条件(产品原因、地段原因等)由开发商进行前期招商,出售时带租约进行销售
带租约销售
案例
适用类型
劣势分析
优势分析
收益方式
操作特征
模式
销售收入
销售收入
销售收入
直接推出销售,不提供任何附加价值及服务
在售后返租模式的基础上,增加回购保证,回购的年限一般为3~10年1>.
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发展商一次性返数年租金降低首付;
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街铺、小规模社区商铺
现状一般、招商难度大,但成长空间乐观的商业项目
主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售
推售行为主动性差
投资客户对回购的关注转为并品牌的关注
实际租金收益不能满足返租所需,政策限制
开发商无商业运营压力;
操作简单
增强客户对项目未来升值潜力的信心,降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.
快速销售、回笼资金
分割灵活,客户层面广
投资的收益明确,如果主力店品牌好,则有较强的安全感
文景雅居
国际花都
环球广场
布吉东大街
元一时代广场、
安徽国际购物广场
直接销售
返租+回购
售后返租
常规下商业项目常见的销售模式
深国投购物广场
嘉德置地
集中商业
写字楼裙楼
价值贬损,
单价难以提升
商铺销售速度较快;
资金回收期较短.
销售收入
将商业项目整体出售给大投资客或经营机构.
整体销售
案例
适用类型
劣势分析
优势分析
收益方式
操作特征
模式
销售收入
预支租金收入
租金收入+销售收入
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将商铺一定时期内的经营权进行出售,但不变更产权。
通过前期合理的业态定位,提前将适合社区品质和业主需要的商家引进,控制社区商业的品质,主导社区商业的前期发展
商业旺区
商铺数量不多
产权不清的物业
专业市场
适用大型社区开发的配套商业销售
市场风险较大
客户接受程度不高
需要对市场进行合理的专业定位及管理
社区商业前期招商难度较大,对发展商综合运营能力要求很高
便于实现价值最大化,规避定价失误带来的损失
对产权清晰度要求不高;
便于统一管理;
销售较快
,令开发商、业主、投资者及经营者的利益达到一个较好的平衡点;
便于统一管理,培育出铺位商业价值;
租约促进销售。
八达商城铺王
现代城华庭
拍卖销售
东城海鲜批发市场
深圳万科城风情商业街
出售经营权
先租后售
常规下商业项目常见的销售模式
模式一:售后返租
模式二:返租+回购
模式三:直接销售
模式四:带租约销售
模式五:先租后售
模式六:出售经营权
模式七:整体销售
模式八:拍卖销售
各销售模式案例研究
模式一:售后返租
案例一:安徽合肥元一时代广场
案例二:安徽国际购物广场
特征:
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发展商一次性返数年租金降低首付;
元一时代广场(2005年12月28日开业)
元一时代广场位于合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角,占地44亩,建筑面积15万平方米,是目前安徽省最大的高层综合建筑群。
安徽首席体验式时代欢乐主题购物公园,元一时代广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体。
该建筑总共四层:-1F停车场;1F潮流精品;2F女人世界;3F运动领地;4F休闲天地。进驻的品牌有:国美电器、北京华联、肯德基、时代百货、音乐皇庭,城市花园咖啡、欢乐频道KTV、欢乐谷游乐场、环球影城等。
位于负一层的大规模地下停车场,拥有近四百个停车位。
商铺售价:
1F均价:30000元/平米
2F均价:14500元/平米
3F均价:11000元/平米
4F均价:1万元左右/平米
元一时代广场(2005年12月28日开业)
SHOPPING MALL集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体,组合了北京华联、国美电器、名店街、肯德基、招商银行、翼飞音像图书城、KTV、游乐场、美食广场、环球影城、大规模地下停车