文档介绍：“卧龙山庄”市场调研及项目定位报告
目录
城市环境研究
1、贵阳市宏观环境研究
2、贵阳市城市规划定位研究
贵阳市房地产市场现状与发展趋势
1、总体竞争形势
2、2006贵阳楼市发展形势分析
三、竞争楼盘分析
1、竞争楼盘概况
2、竞争楼盘数据统计
3、楼盘调查结果分析
4、未来楼市形势预测
四、本项目分析及定位
1、项目概况
2、周边环境
3、项目SWOT分析
4、竞争楼盘或可类比楼盘个案分析
5、本项目的定位建议
附:贵阳市楼盘调查表
一、城市环境研究
1、贵阳市宏观环境研究
、贵阳市地理位置和气候研究
贵阳简称“筑”,是贵州省省会,全省政治、经济、科技、教育、文化中心,我国西南地区重要交通枢纽,是一座新兴的具有一定现代化水平的综合型工业城市。1992年7月,国务院决定贵阳市实行沿海开放政策,是全省目前唯一内陆开放城市。
地理位置:贵阳位于贵州省中部、云贵高原东斜坡上,属于全原向西部高原过渡地带。在东经106°07′—107°17′、北纬26°11′—27°22′之间,总面积8034平方公里,其中城市建成区98平方公里。
气候:贵阳属亚热带湿润温和型气候,兼有高原性和季风性气候特点。夏无酷暑,冬无严寒,气候温和,四季宜人,℃,市区平均气温为1月1-5℃,7月20-24℃;年降雨量1200毫米,日照时数1354小时,常年相对湿度大于77%,无霜期270天。
贵阳属亚热带湿润温和型气候,兼有高原性和季风性气候特点:日照时间占全年白昼的30%,日照时间较长。
贵阳市的降水量和降水强度相对较大。
、贵阳市地产市场政府政策研究分析
十一五规划并正式实施,中国经济能够保持稳定持续增长发展趋势。但产能过剩——包括房地产、钢铁等产业——导致生产价格/成本下降,但通货膨胀、生活成本增加、就业压力加大、贫富差距拉大、社会和谐度走低等日趋复杂的社会环境,使得房地产市场前景异常复杂。能源、金融、社会保障成为中国社会最突出的问题与矛盾集中点。按照国务院国资委的研究,中国的经济增长主要靠投资维持,如果投资不能持续,中国经济增长的危险是很大的,目前不必过分警惕投资反弹。另外,应注意投资对消费的拉动作用。投资下降,消费也会下降。2006年中国经济、包括房地产业高速增长的动力机制并没有丧失,正处于快速增长时,2006年的投资能够大体维持,消费也跟2005年相当。
虽然房地产业在一片“涨声”迎来不可调和的问题,随着建材、能源等价格的飞涨,全国范围针对房地产投资过热,投机炒作现象严重,房价泡沫成分等问题,于是国家一系列房地产新政出台并实施,已经开始在全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大,贵阳房地产市场有自己的特殊性。
贵阳市市区建设用地极其有限,物以稀为贵也就无可厚非,并且长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求、改善居住条件为主,把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小,恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别,虽然国土资源部首批普通住房用地分配,贵阳分到了一杯羹,但在贵阳房地产市场大环境之下,国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的,但也必须清醒的认识到在一系列新政全国性的实施之后,贵阳房地产市场也不可避免的在一些长期以来为大家所习惯的操作程序上受到影响,如商品房预销售合同网上备案登记便使得传统的销控手法失去作用;普通商品房和经济适用房用地的增加,也会对中高端商品房市场造成一定的冲击;也极可能会有部分消费者追随国家房地产新政而选择持币观望,暂缓购房
。
但新政也同时带来了整个房地产行业的大变脸,从2004年的“老八条”到2005年的“新八条”,再到2006年的米占70%”,套用一句老话就是房地产行业真正的洗牌时候到来了,适者生存,胜者为王,真金不怕火炼,总之新政的实施既是全新的挑战,也蕴含着全新的发展机遇。
2005年7月16日,贵阳市《关于贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见出台》,《意见》共分为包括稳定房价、控制城市中心区住宅建设、加强房地产信贷等11个部分,其中以下政策将会对房地产开发产生一定的影响,主要内容如下:
住宅建设向周边发展。今后住宅建设的重点由中心区向金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展,同时对低价位普通住宅和经济适用房的建设政府部门将予以优先审查规划。
经济适用房建设提速。着重增加中低价位普通住宅和经济适用房的建设用地改善供应结构,保证开发比例不低于80%。
个人住房转让新规。房地产项目实行资本金制度,严禁房地产开发企业在未取得《商品房许可证》之前,采取内部认购、预定、诚意金、VIP会员等各种方式收取定金或预售款;严厉查处开发企业