文档介绍：香悦四季营销推广执行方案
决战钢城
本案纲要
第一章钢城英雄[项目分析]
第五章孙子兵法[营销执行]
第二章中央突围[推广核心目标]
第四章王者之剑[营销体系]
第三章营销之道[项目定位]
第六章凤凰展翅[广告表现]
钢城英雄
[项目分析]
[]
项目基本指数(产品力)
规划用地面积:
总建筑面积:逾12万平方米
地上建筑面积:
总户数:405户
物业类型:多层、商业、会所、菜市场、幼儿园等
——一个中等规模的综合性商住项目
关乎规划的几点理解:
1、:1,远远超过新余房地产市场的任何一个项目的住宅与商业的比率,从这一点来看,让人感觉这个项目是商住项目,以商业来带动住宅的项目。
2、。-4之间,密集的高楼,很大程度上降低了楼盘的品质。而本案的低容积率大大增加了本案的品质
3、多层洋房通透户型。本项目的产品结构和户型,是目前新余市场难以找到的产品,在市场上有一定的空白点。
户数
二房
三房
面积㎡
90-101
114-143
比例%
12
88
合计
405
47
358
1、高得房率,得房率在88%左右,
2、市场上比较畅销的3房比例较高,符合市场,3房的面积范围也是市场叫容易接受的范围114-121,143的3房有68套;
3、3房面积不会呈单一状态,110-140之间,产品丰富,小2房、大2房,小3房、大3房、复式等
4、基本为为一梯2户,少数为一梯3户,户型基本南北通透,采光通风较好
5、超大户型和复式只有少量,分别为28套和6套,且没有特别小的户型,如公寓
户型分析
外部条件(共性)
自然环境——北边毓秀山国家森林公园,苍翠的五龙坡,落脉于社区中央。[生态社区]
生活度假——毓秀山国家森林公园是新余唯一的国家级森林公园,一直被誉为新余的生态屏障和“天然氧吧”,这里是全市最具养生休闲度假的地方。[生活度假]
风水环境——宜居大境,雄踞毓秀山,依山近湖,上风上水,青山脚下,富人所居。[高度文明]
交通配套——用地南面为东西走向的毓秀大道,竹山北路南北纵贯,紧邻北湖商圈[城市交流]
区域形象——毓秀山周边楼盘项目开发已初具规模,整体形象得到客户的一定认可。[居住氛围已慢慢形成]
现代城市文明的:城市的进化所沉淀一种意识、一种生活形态
和一种公共行为规范
开放的:是一种社区精神:a、社区和城市的交流;b、社区的活
力;c、都市精神和包容
生态的:让人们亲和自然中的阳光、雨露、植物、动物,赋予自
然、勃勃生机;人与自然和谐和平衡,人和自然的尺度,
倡导生态的;
恬静的:一种生活的气息,体现生活的温馨与浪漫,人类与自然
以的交流之后的从容和淡定;恬静是在经历了世事的繁
杂之后,对于生活的热爱;
精神自由的:一种向往自由的生活情结,只有尊严和自由,无权
贵所带来的阶层之分;万物的平等,享受情感与精神的
交流。
内部——理念与硬件(个性)
硬件支持:中等规模社区、英伦建筑、生态园林、休闲商业街、学校、新材料、现代数字化网络、开放式道路规划、多层户型
优势:
未来城市核心休闲区域,多功能复合社区,成熟的休闲娱乐健康资源及项目自身规划,使休闲度假更为悠闲自得。
宜居
所在区域休闲娱乐养生资源充足,休闲气氛浓厚
毓秀山,景观丰富
舒适中型户型
宜休闲
围绕毓秀山资源、游泳、爬山、健身等上午休闲配套,随着区域的成熟会慢慢的建立完善这些配套
+
劣势:
共性竞争力不强,对于高端买家吸引点不明显,必须在产品营造上下功夫。
项目规模较小,舒适性被弱化
绿化率低32%,景观吸引力不强
多层产品需精心打造,易于做低档次
+
+
PartⅠ瑞尔特眼中的香悦四季——项目分析