文档介绍：青岛龙湖置业拓展有限公司
2010年5月26日
青岛龙湖白沙河项目推广方案
逻辑架构
市场、客群、产品分析
项目定位及价值诉求
推广策略
推广计划及费用预算
一、市场、客群、产品分析
目的:
找出本项目合适的市场竞争切入点
找出可能购买本项目的客户群体及其购买动机
在市场、客户、产品三个维度基础上,寻找项目定位的方向
项目基础属性
土地属性
现状
土地现状
盐碱地、填海地块、地势平坦
景观资源
具有多重附加值的海:临河、临湿地,河为风水气场、湿地可调节小气候
休闲配套
三大私属休闲配套(滨海公园、滨河公园、体育公园)
交通配套
未来城市枢纽:外环路网(胶州湾高速、青银高速)、跨海大桥、双高路、快速公交等
商务配套
星级酒店、游艇规划、与胶州湾蓝色休闲带(四方滨海欢乐城、李沧中央商务区等)融为一体
教育配套
3所幼儿园、小学、中学引进名校
医疗配套
内部规划有医疗诊所,距离青岛城阳人民医院约8公里
商业配套
内部大型商业中心、商业步行街规划
项目处于青岛胶州湾新兴片区、空港组团、交通完善,拥有较佳的海、河景观资源,具备打造城市属性较强的高端居住区的基础条件。
2010年销售目标
2010年计划实现销售268套房源,,实现销售面积约6万㎡,销售均价16132元/㎡
市场供需结构
数据来源:易居克尔瑞
,约600余套;10年新增供应明显。
麦岛金岸
颐和星苑
崂山板块:青岛传统高档别墅区,项目多以海景为卖点,且有距离市区近的优势,区域别墅均价在22000元/平方米以上,第一居所比例最高,特点是城市属性强,但产品力较弱且新增供应有限。
竞争环境
芭东小镇
青建香泉根海
岭海迪亚湾
海尔原香墅
万科李沧项目
滨海大道沿线板块:以即墨温泉区域为代表,2006年步入开发高峰期,,以独栋别墅产品较多。借助特定资源如温泉、高尔夫、滑雪场,独栋均价在13500元/平米左右,为休闲属性强的休闲度假居所。
竞争环境
百通香溪庭院
财宝山庄
100福国际山庄
银盛泰德郡
惜福板块:以联排产品居多,具备交通便捷、山水景观资源等优势,区域均价8500元/平方米以上,较多为青岛市区客群购买,目前仍多作为第二居所,自然属性较强。
竞争环境
市场威胁:
新政会对高改类客户形成一定制约,流动资金充裕且高改需求旺盛的客户将成为市场争夺的重点,因此更好的理解这一部分客户的需求显得尤为重要。
城阳惜福板块目前在售别墅主要为库存消化阶段,新增供应主要以自然属性强的中低总价产品为主。
滨海大道板块为将来主要新增别墅供应区域,供应量较大且较为成熟,会对本项目客户造成一定分流。
目前项目所在区域别墅供应少、大环境尚待改善,客户认知还比较陌生。
市场机会:
青岛具备城市属性的别墅供应目前有限,且缺乏好的别墅产品。
青岛人已经对青岛向北发展有了不同程度的认知,且大多认同胶州湾沿线的“价格洼地”现状,城市别墅作为稀缺产品保值增值性更强。
青岛别墅市场虽然起步较早,但是相比北京、上海等一线城市,别墅客户认知还不是很成熟,存在一定的引导空间。
产品——市场对位分析