文档介绍：谨呈:河南正商置业有限公司
[2009]-ZZTZH-09
版权声明:
本文仅供客户内部使用,版权归同致行(中国)地产顾问有限公司所有,未同致行(中国)地产顾问有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
正商龙湖项目
前期定位策划思路
在初次勘察正商龙湖项目地块之后,同致行带着一系列疑问与假设,先后进行了5轮激烈的内部讨论。争论问题的焦点是——
本次汇报前的一些感触
在地理位置相对偏远、环境资源优势不明显、地块呈复杂坡地特征、区域环境相对落后的情况下,龙湖项目的价值点或者能够建立的价值点究竟是什么?
对于一个地处郑州三环以外、距市区近8㏎的项目来讲,项目总占地33万㎡、总建面约40万㎡这一规模指标意味着什么?是功能具足的郊区大盘?是主题鲜明的城际高端住区?还是某种群体交融的***生活组团?
假设说我们必须依靠“影响市场”而不是“依托市场”才能实现项目的成功,那么龙湖项目所面向的客群究竟应该是哪些人?对他们来讲,龙湖项目究竟有可能成为的是“第一居所”还是“第二居所”?
对于高楼林立、开发商与消费者都已****惯了高容积率物业,低密度物业发展稀缺并且没有成为市场细分主要成因的郑州市场,龙湖项目的“发展座标”究竟是什么?是超前带领区域房地产发展的领导者?是郑州高端物业项目的追随者?是郑州主流市场性价比的挑战者?还是郑州低密度人居模式的补缺者?
问题再次集中——正商有没有可能成为第一个吃“螃蟹”的人,郑州有没有吃“螃蟹”的机会?或者说,郑州究竟有没有“螃蟹”可吃?
带着以上的这些问题与假设,同致行结合之前操作同类项目的经验,拟订了认为龙湖项目开发必需首要解决的问题点如下——
本次汇报前的一些感触
如何从客观角度更清晰的界定项目的定位方向?
如何理解项目地块自身所具备的开发低密度物业的条件?
基于项目开发定位方向,如何建立项目的价值点?
基于项目价值点,开发物业进行怎样有机组合才能够提升项目的竞争力?
基于项目价值点,采取怎样的规划手法方有助于建立项目的差异点、辐射力、吸附力?
从客观角度诠释项目发展定位
郑州低密度物业发展研究、典型个案研究、项目地块分析
从项目定位梳理项目价值点
项目定位方向、客群研判与锁定、项目价值点思考
从项目价值点解读项目规划设计
项目开发模式研究、物业布局构想、物业发展形态构想
本次汇报沟通的目标
1
2
3
从客观角度诠释项目发展定位
本次汇报沟通的目标
1
郑州低密度物业发展研究
典型个案研究
项目地块分析
项目名称
物业类型
总占地(万㎡)
总建面(万㎡)
容积率
已推面积(万㎡)
套数
独栋别墅、联排别墅,多层洋房
36
21
1263
独栋别墅、联排别墅、多层洋房
15
6
--
甲六院
叠拼别墅,多层洋房
493
大河龙城
双拼别墅、联排别墅、宽景HOUSE 、
266
普罗旺世
别墅、楼中楼、花园洋房、小高层、高层
130
66
4885
森林半岛
联排、叠加
1625
联盟新城三、四期
多层洋房
叠加别墅
619
龙泊圣地
假日套房、联排别墅、独栋别墅
10
10
346
鑫苑逸品香山
五层退台洋房、八层电梯洋房
988
沁园春
双拼、联排
140
合计
10625
●同致行低密度物业研究
郑州低密度物业项目数量较少,目前市场总体供应约为247万㎡,已推出面积为约154万㎡,市场供应量适中,主要的竞争层面体现在物业形态、环境资源和风格方面
低密度物业研究
启示——
郑州低密度物业中类别墅产品具有面积大、价格高的显著特点,客户主要集中少量的高端人群,高群分布广泛但绝对值偏低,而洋房产品实际上已经参与到主流产品线的竞争当中。整体来看,基于郑州“高容积率”主流市场的垄断性,低密度物业发展不成熟,存在一定的市场补缺发展机会
以上数据来源:同致行市调搜集整理
●同致行低密度物业研究
项目名称
独栋
双拼
叠加
联排
多层洋房
小高层、高层
215--227
328--337
485
--
247--262
四房 149
三房 10