文档介绍：渭南市大荔县项目前期定位策划
2013年10月
本报告旨在通过对渭南大荔县市场前期调研和项目用地观察的基础上,结合大荔县城市现状和发展特点,对大荔县房地产深入研究并初步提出项目发展战略,为项目后续工作奠定初步的基础。现予以报告提交,并对贵公司给予我方的大力协助表示

诚挚的感谢!
西安壹代策略广告有限责任公司
2013年10月
前言
项目环境及区域研究
Part 1
一、房地产宏观政策及发展分析
国五条
国家房地产宏观政策走势
从方向性政策向执行性目标政策发展
“行政手段控制市场供求,房价并未大跌暴涨,呈平稳略有增长态势。”
调控措施表述
调控措施表述
国十条表述
首套房首付比例
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不分住房大小,一律要求首套贷款首付要30%及以上。
要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。
第二套及以上住房贷款
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
不分地区,要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。
在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
非本地居民购房
拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
非本地住房贷款未做明确限制。
限购城市
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
只有后来北京版调控细则中采取限购措施,要求同一家庭在北京只能购买一套住房。
问责
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。
停留于空泛问责。
增加首付款,抬高购房门槛
减少贷款率,抬高贷款门槛
减少购房者,制约投资需求
增加限购区,强制执行限购
扩大问责范围,强化责任制
房地产近两年调控思考
十八大后——“行政调控措施将逐渐退出,信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体,楼市已步入深度博弈。”
调控措施表述
调控措施表述
调控措施表述
土地
11月:大型标杆房企全年销售无忧、资金充裕,纷纷抢地补仓。万科、绿城、绿地、富力等连续上演多场抢地对决。
11月13日至15日,万科、,地价出现明显上涨,短期内房价不可能下调。
一线城市可出让土地愈来愈少,土地财政不可持续。
金融
目前已经有14个城市开始上调首套房贷款利率。部分城市银行首套房贷款利率不仅告别“打折”,甚至还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。
四季度全国房贷优惠政策收紧。商业银行信贷投放再度收紧,贷款审批及发放速度将减速。首套房贷利率的提高,将打击首次置业者购房积极性,导致成交量下滑。
一线城市首套房贷利率普遍呈现温和上浮趋势,但首次置业的购房者仍能获得一定程度利率优惠。西安首次贷款利率基本上都是基准利率,一线城市的变化并没有影响西安楼市。
市场
2010年,万科就成为首家年销售业绩千亿的房企。时隔两年,楼市限购政策依旧严厉,万科再次成为首家销售额破千亿房企。不过今年“追赶者”们离得更近,后来居上者如保利、中海、恒大等均有可能首次晋级千亿“俱乐部”。
金融风暴对资本市场带来的负面影响至今依旧未全部消散。而在过去几年里,大陆房地产市场持续的房地产调控已经让投资者充分认识到了大陆市场上的政策风险,因此投资较以往更为谨慎。
首批房奴集中“解套”,当时住房贷款期限以10—15年,今年迎来第一波房贷解套高潮。首批房奴的幸运难以复制,今年房价最低“窗口期”已过,且未来银行宽松政策不再现,“国内房地产投资的黄金时代也已告终”。
政策
十八大新闻中心举办的记者招待会上,十八大代表、住建部部长姜伟新说:楼市调控政策走向,长期来看,信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体,行政干预措施将逐渐退出,目前政策不会有松动。
人民日报13日报道,对于楼市调控,中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时,中央储备相应的政策,一旦需要就出手。如果交易量增加、交易价格上涨,就会出台相应政策进行调控。
“2012企业家论坛年会”上,国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌表示,房