文档介绍：
天津大悦城—公寓
阶段性工作汇报
天津大悦城 Joy City,Tianjin
一
天津市场近期发展动态
二
客户与产品的对位关系
三
我们为客户打造什么样的产品
四
开盘时间调整的说明
五
公寓营销定位思考
六
开盘前策划工作排期
七
我们下一步的重点工作
目录|
天津大悦城 Joy City,Tianjin
目录|
01
天津近期市场发展动态
1、宏观大势
2、竞品分析
天津
2009年上半年天津共成交土地370宗,其总占地面积2417万平米,总建筑面积2421万平米,同比下降23%。
天津2009年土地成交开局比较平稳,1-4月份稳定增长。3月以来,天津市土地供应及成交量也出现同比上涨态势。
成交区域主要集中在远郊区县、环城四区和滨海新区,市内六区的土地稀缺价值更加突显。
一级市场:土地市场相对较为平稳,主要的成交区域集中在市区外,项目的城市稀缺性更加突出
天津近期市场发展动态|宏观大势
天津房地产市场从08年12月份的低迷中,逐渐走出,3月份维持2月份的良好趋势,较大幅度回暖,在09年第二季度,整体交易量处于一个新高点,楼市进一步复苏。
年初支撑成交面积的基本为刚性需求,进入3月份后,改善性需求在市场回暖的带动之下也进入房地产市场;而5月前后,在通胀预期的推动下,部分投资性需求开始进入市场,整体呈现量价齐升的状态。
二级市场:整体市场在调整中逐渐拉升,投资需求有所回升,对公寓类项目大势利好
天津近期市场发展动态|宏观大势
注:表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成
从量价趋势上看,全市在2009年上半年,1月量跌价升,2月量升价跌,从3月开始,实现了全面的量价齐升的态势。至09年6月,销售面积和销售金额均达到了历史最高水平,分别为788005平米,。
三级市场均伴随着二级市场的频率波动,09年6月,销售面积和销售金额均达到了历史最高水平,回暖现象明显
天津近期市场发展动态|宏观大势
注:表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成
天津近期市场发展动态|宏观大势
【土地政策】——上半年主要政策导向在于调整土地市场结构,合理控制土地市场供应,从源头上对于房地产市场进行调控
【金融政策】——新型贷款制度和一系列信贷制度的出台,目的在于推动低谷中的房地产市场的回暖发展,金融政策上持放松态势,助推上半年房地产市场的回暖
【住房政策】——一系列住房政策惠及各个经济层次的购买者,从各个角度拉动市场的购房需求,促进房市的发展
【行政法规】——国内和本市的相关利好政策出台,逐步放松各项购房门槛、缓解地产企业资金压力,规范市场监管,从行政角度完善金融、土地层面的救市政策
【城市热点】——政府加大交通轨道建设和城市规划力度,通过对于基础设施建设的投入,进一步拉动内需,提升投资热度
政策利好:政府积极快速有效的反映,出台了大量的政策法规,推动了房地产市场的回暖发展
海河
南京路
老城厢板块
科贸街商圈
奥体板块
一级项目
二级项目
三级项目
项目:津塔公寓、天津中心、君隆广场
项目特征:占据强势地段资源、品牌开发商、4000元/平米以上精装标准、品牌物业管理
单价:18500-23000元/平米│总价:80万~270万
单价:9000-13000元/平米
总价:40万~90万
项目:上城豪苑、金盛国际、君临天下、上品、科贸时代公寓、时代奥城
项目特征:位于城市核心,多以产品品质和附加值为销售卖点,总价对销售情况影响作用明显。
项目:海河大道、自在中环、东家
项目特征:位于非热点商务片区、品质低端,毛坯,多以低单价低总价吸引过渡性居住客户和低端投资人群。
单价:7000-9000元/平
总价:30万~70万
小白楼板块
天津市在售公寓分布
天津近期市场发展动态|竞品分析
津门津塔:
津门
津塔
6月
46
70
7月
44
64
总成交金额
剩余套数
——
60套
销售的主力户型
——
60平米左右
津门津塔以惊人的消化速度和成交价格,已经刷新天津高端住宅市场的最高记录。
从津塔公寓的销售情况看,60平米是全盘的主力畅销产品。从津塔的客户看,80%-90%为投资客,10%-20%为办公客户;
投资客中分为三类,一类为底层投资客,这类客户看重项目的整体环境,有一定的固定资产投资知识,以证券、投资、银行等金融业从业人员为主;第二类为具有城际视野的投资客,主要来自北京、山西等地,他们有颇丰的投资经验,捕捉到津塔的价值,进行投资;最后一类为顶级投资客,他们通常是津门的客户,在购买的时候顺便购买津塔进行投资,这类客户以实业家、私企业