文档介绍：江宁市场分析报告
——江宁商业地产市场分析
(一)、江宁城市商业规划
在南京的十年城建规划中,江宁定位为“南京新市区、高新技术产业密集区和都市农业集中区”,依托江宁开发区,加快工业、高新技术产业基地建设和城市综合功能开发,将建设成为“人与自然和谐生态型、园林化的新城区,高新技术产业区和城市旅游度假区。”
其中,东山将成为都市发展区的次区域中心,是承担主城综合功能扩散的新市区,2010年规划人口30万左右,远景按70万左右预留。
在新市区构筑“一圈、二带、多节点”城市商业网络体系。“一圈”即商贸圈,横向包括大街路、二街路、金箔路,纵向包括竹山路、东新路(温州街)、天印路;“二带”即双龙路汽贸一条街和金箔建材一条街,“多节点”即大市口、东市口、财富广场等小商业中心(满足区域消费的社区商业)。
 
(二)、江宁商业市场发展沿革
(1)商业地产发展的混沌期—裙楼和临街底商。江宁的商业地产起步较晚,原来主要为国营百货、供销社、个体门面,后期则以超市为主,整体商业档次不高。早期主要销售的商业物业分为两种,一是开发商品住宅时顺带开发的沿街底商,这种商业物业体量一般较小并着重强调家带店的性质,商业部分只是作为附属设施。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分,这种商业物业体量较大、成本较高,且不利于分割销售,使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。
(2)2000年以来,江宁商业地产发展迅速,东山步行街、竹山电子一条街、同曦鸣城、温州商业街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪铜锣湾shoppingmall,浙江义乌小商品城及凤凰港等总面积达150万㎡。
(3)2003年10月以来,约有多家大型商业项目已或将要进入江宁,如营业面积1万㎡“上元机电”、20万㎡左右“浙江商品城”、7万㎡左右的“海尔仓储中心
”等。据传五星电器、常州金阳光等也有意进入江宁。江宁的商业从量的方面实现了一个突破。
(4)伴随住宅地产从市区向郊区的发展,商业地产也由市区向社区、由市区向郊县发展,成为商业地产发展的又一动力。
 
(三)、江宁商业市场布局
主要集中于东山镇老城区,随着住宅的进入,出现了分化的雏形。目前形成了以“东山镇(金箔路)”为地区商业中心,岔路口、开发区等社区级商业点为补充的格局。
1、商业板块分析
A)岔路口板块:
■□岔路口板块商业基础薄弱,消费群体以周边居民及商品房业主为主。
■□岔路口是江宁地产最先启动、入住使用的区域,随着住宅一居所的形成,其商业配套将逐步成型。
■□岔路口是江宁与市区的接壤处,与市区距离最近,受市区商业辐射最强,特别是受到大校场机场的制约,使岔路口难以形成较强的、规模化的商业中心。其商业项目定位不高,规模较小、便利性强,主要满足周边居民基本生活功能。
■□产品:以沿街门面房为主导,后期将出现一定量的商业开发。
 
B)老城区(东山镇):
■□其消费群体以本地人为主,以及部分周边乡镇居民。
■□老城区目前江宁的商业中心,大街东路等商业氛围已经形成,区域商业趋于繁华,但大型的购物中心未成气候。
■□近两年来,出现了如中国女人街、温州商业街等较大商业项目,但其实质性经营有待时日,估计在2年左右尚可初见规模。
■□产品:商业步行街(温州商业街、东山步行街、竹山电子一条街)、综合百货(中国女人