文档介绍：学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案
(部门讨论稿)
商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理,租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本,我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研,以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上,对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。

一、目标消费市场调研
不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好,从满足消费群体的需求出发,这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场,为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求,从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据,我们进行市场调研。调研结论如下:
学生整体消费能力不强,消费层次分化比较明显。月均消费支出在800元以下的比例占65%,这部分学生消费能力不强,以基本的生活需要为主;月均消费支出在800-1000元的占22%,月均消费支出在1000元以上的占13%。
学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位,交通、通讯(手机话费、上网等)支出排在第二位,绝大大部分学生用于服饰、学****聚餐交际方面的支出不大。
与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列,73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港,因为这些项目并不是必备性商业。因此,从调查情况来看,新建项目业态设置得到学生的支持和认可。
当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析,讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时,学生们
大多本着经济实惠的原则,在消费时也会兼顾到实惠和高标准。我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施,业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目,引进大众型品牌项目,符合学生消费特点,物美价廉,适合中低消费水平。
二、周边商业项目调研
1、基本情况
湖东大厦
联丰广场
翰林大厦
面积
约30000平方米
96000平方米
23700平方米
定位
在保持12项基本功能的基础上,坚持特色经营,以其更全面的功能和更齐全的配套为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。
集购物休闲、餐饮、娱乐、商住为一体的一站式综合性商业中心。
本着“基本功能完善、个性功能突出”的原则,建设形成一个区域商业中心。以白领家庭式消费主体配套为主,开发适合中档家庭消费的零售、服务业;兼顾周边学生特色需求,提供改善、提升学生生活质量的商业、服务配套;
业态组合
餐饮、文化娱乐、生活服务等业态。整个项目由3幢建筑组成,南楼设置中西式餐饮店5家;北楼设置邻里生鲜菜场、卫生服务站和文体中心等公益功能,并配备了生活必备的零售商业,主楼1层为华润超市、家装设计一条街、家居用品,2、3层为商务办公、社区教育培训。
餐饮、服饰、休闲娱乐、商业零售、住宿为主。整个项目由5幢独立建筑组成,A栋1层为服饰、2层为中介办公;B栋1层为百货街区;2、3层计划调整为大型家居卖场;C栋1-4层为KTV、浴场等休闲娱乐设施;D栋1-2层为特色餐饮,3-4层为经济型旅馆;E栋引进世纪联华和苏宁电器大型卖场。
餐饮、休闲娱乐、生活服务、住宿等业态。整个项目由南北2幢大楼组成。北楼1楼为麦当劳、耐克、阿迪达斯、***、中国电信、温莎士洗衣、华润超市、礼安医药、柯达彩扩、美容美发、吴良材眼镜、圣麦西饼等;2楼为餐饮、咖啡;南楼1层为邻里生鲜菜场、社区卫生服务站、银行、邮政等;2层为大型ktv;3-6层楼为经济型酒店;7-9层为公司办公用房
主要商家
肯德基、华润万家超市、周渔海鲜大酒店、宝力豪
世纪联华超市、苏宁电器、红顶商人俱乐部
麦当劳、邻里假日酒店、老妈火锅等
总体情况
该项目为社区配套型商业,周边约有2万人居住的中高档商品住宅小区。体量较大,面临招租压力较大。在满足邻里中心基本功能的前提下,根据区域消费市场的特点,引入装修公司、房屋中介、社区教育培训,并推出小型商务写字楼出租,总体运营情况良好。
该项目为园区南部大型的区域性商业中心,周边居住约近20万人口的拆迁小区及外来流动人员。功能齐全,业态丰富,对周边有较强的辐射,为销售型商业项目,目前销售价格8000-20000元/㎡,销售形势较好。由于产权分散,整个项目缺乏统一的整体运营管理,造成业态混乱,档次较低,商业形象不佳。
该项目定位准确,人流动线流畅,业态规划合理,地理位置较好,加上邻里中心品牌优势,今后与文星广场将成为高教区主要的商业中心之一。租售结合,该