评估第三章房地产评估.ppt

文档介绍：第三章房地产评估
本章学****目的和要求:


3. 掌握收益法在房地产评估中的应用
4. 掌握市场法在房地产评估中的应用
5. 掌握成本法在房地产评估中的应用
6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用
本章内容
第一节房地产评估概述
第二节房地产价格及其影响因素
第三节成本法在房地产评估中的应用
第四节市场法在房地产评估中的应用
第五节收益法在房地产评估中的应用
第六节剩余法在房地产评估中的应用
第一节房地产评估概述
一、土地相关概念
二、土地的特性
三、土地权利
四、地租与地价理论
五、房地产的概念和特点
六、房地产评估的原则
七、房地产评估程序
内容提要
一、土地相关概念
(一)土地
(二)土壤
(三)国土
(四)地产
第一节
(一)、土地
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体,它包括人类过去和现在的种种活动结果。
土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分,包括内陆水域、海洋滩涂。
(二)、土壤
土壤,是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然体。
土壤仅仅是土地的一个组成要素,土壤的本质是肥力,而土地的本质特征是生产力。
土壤是处在地球风化壳的疏松表层。而土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面。
二、土地的特性
土地的特性,包括自然特性和经济特性。
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性;
土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中,在生产力和生产关系方面表现的特性。
第一节
土地的自然特性
(1)土地位置的固定性。不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。
(2)土地质量的差异性。土地的位置不同,造成了土地之间存在自然差异,这个差异导致土地地租的产生。
(3)土地资源的不可再生性。土地是自然的产物,是不可再生资源,土地资源的利用只有科学合理,才能供人类永续利用。
(4)土地效用的永续性。只要土地使用得当,土地的效用即利用价值会一直延续下去。