文档介绍：中国房价收入比分析与国际比较
,仍然保持在合理区间内
关于房价是否合理,有许多不同角度的衡量标准,其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。改革开放30余年来,中国年均经济增长率接近10%,城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率,在这种情况下,商品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但也有少数年份,比如2007、2009年,房价出现过快上涨,房价收入比明显偏高。为了更好地观察2016年与预测2017年的房价合理程度,有必要深入研究一下全国房价收入比的变化情况。此外,本文还就近年来主要国家、地区的房价收入比,或者房价与收入增长走势做了深入探讨,以便为研究中国的房价收入比提供参照系。
房价收入比的计算方法和衡量标准
。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算,有不同的统计指标和计算方法。本文采用的数据皆来自于国家统计系统,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房,但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下:
房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×100平方米)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)
需要提示的是,自2013年国家统计局不再公布城镇人均住房面积,为了避免人为推算数据的主观性,综合考虑现阶段新建商品住宅套均面积以及城镇户均住房面积,我们将2013年以后城镇家庭户均面积设为100平方米。
。尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,家庭年收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区),;家庭年收入在3000-3999美元(中等收入户)的均数为9;家庭年收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的,这96个地区最高的为30,,,。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。
欧美国家的房价收入比口径,既包括新建住宅、也包括旧有住宅(成交量远大于一手房),且多数国家采用的是按套计价,取中位数房价和中位数家庭收入。中国目前只有一手住宅的全国统计数据,采用按面积计价,房价和家庭收入都取平均数,而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入,普遍存在少估现象,因此,中国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据中国的实际情况,-,,。
中国房价收入比走势
。2016年,全方米,%,。数据显示,房价从2004年开始大幅增长,2008年受宏观调控与经济下行因素影响,房价增幅降至历史最低值-%,随后在2009年强势反弹,%;2010年开始,房价告别高速增长期,增幅