文档介绍：中国房价收入比
中国房价收入比
——国际上居民住房负担的“标准秤”
看一个地方的房价是高是低,住房究竟是给老百姓带来了沉重的负担,还是处于一个可接受的水平,国际上有一个通行的计算模式,就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”从广义上来讲,就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。那么,什么样的“房价收入比”是呢?通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察,世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。
这就告诉我们,国际上公认的、居民可承受的住房价格,同时也是有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”,应该只是相当于每户居民3-6年的平均收入。不少在高房价重压之下的中国市民,对“老外”如此“轻松”的就可以买到房可能会唏嘘不已。但如果他们要知道这些“老外”低房价收入比下的“含金量”,也许就更加感叹到“抓狂”。
在欧美等发达国家,他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房,首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。我们现在离人均30平方米的“初级小康标准”还有相当的距离,而这些方米。就拿美均面积就达到2,114平方英尺,一般人家户均也在220平方米左右,相当于人均拥有住房70平方米左右。这里要特别指出的是,他们所计算的“面积”,都是实实在在的“使用面积”,走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列,同样也更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房,采用的是
“建筑面积”再加上共摊面积,同样的“纸上面积”,实际要比人家少得多。除了“量”的区别以外,住房的“质”的方面,他们的“含金量”就更是我们所无法比拟:他们大多数住的是独立屋(单体别墅),而我们95%以上住的是公寓房,他们买的房是装修好的,走进去就可住,而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房,要住进去还得花一大笔装修费;他们房子前后带大花园,有的社区还带高尔夫,不少人家还有游泳池,配套设施先进豪华,而我们的住房大部分没有一定的配套设施,很多的住房还处在“工房”的水平。
地大物博的欧美远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初,韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究,并和英美等国进行了比较,显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区,需要将总收入存73>.7年才能购买住宅,,。而在美国和英国,要购买住宅,。另据日本官方的数据,在东京新建的专有面积75——80平米(相当于我们90——100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓,送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器,加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市,-5左右。
当然,并不是每个国家的和城市的房价收入比能让居民满意的。有一家美国的顾问公司根据房价收入比,专门就国际房价购买力的调查做过一个调查,看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦()、纽约()和东京,。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”,中国的官员和百姓看了后会有什么感触!
这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于,它给出了具体指标,让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否
“健康”:
当一个地方房价收入比超过5的时候,国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”;
当一个地方房价收入比超过6的时候,就会被国际上公认为属于房地产泡沫区;
当一个地方房价收入比超过7以后,就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
中国市民的住房负担,一个不光彩的“世界之最”
弄清了国际上居民住房负担的一般水准,再“回味”一下眼前的现实,想必任何思维正常的人,都会对在高房价笼罩下的中国大中城市的房价还该不该涨有一个“明确的答案”。当然,那些依仗“特殊利益”攫取社会财富的开发商及其豢养的“官员、专家”另当别论。
实际上,和某些“房地产腐败铁三角”刻意制造的所谓高房价主要是由于民众在住房上“过度消费”造成的谬论恰恰成为鲜明对照的,是普通的中国市民在住房消费上不仅“适度”,而且还很“节约”。所谓适度,对一般市民来说,就是他们梦寐以求的“居住理想”,仅仅是拥有一套体面而小康的“普通公寓房”,而不是什么“独立屋”、联排别墅和豪宅之类高档商品房