文档介绍：资产评估学
第二篇资产评估实务
第五章房地产评估
第一节房地产评估概述
第二节房地产价格
第三节房地产评估的成本法
第四节房地产评估的收益法
第五节房地产评估的市场法
第六节房地产评估的剩余法
第一节房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。
(一)土地特性
1、土地的自然特性
(1)数量的有限性(不可再生性) 供给缺乏弹性
(2)位置的不可移动性
(3)效用的持久性→价格具上升趋势
(4)效用的差异性(不可替代性)
决定
决定
2、土地的经济特性
(1)用途的多样性
(2)供给的稀缺性
(3)经济地理位置的可变性
(4)可垄断性
(二)房地产(不动产)的特性
1、位置固定性
2、使用长期性
3、投资大量性
4、保值增值性
5、受政策面因素影响较大
(三)房地产市场的特征
1、房地产市场的地区性与不完善性
2、交易的复杂性
3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓
(供给弹性小于需求弹性)
三、各参数的估算
(一)净收益
除去各种费用后的收益,必须是客观收益,而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。
=
=
(二)资本化率
实质:房地产投资的报酬率(收益率)。
净收益
潜在收入
空置等造成的收入损失
经营费用
有效毛收入
营运费用
△    求取方法:
1、收益与售价比法(市场法)
寻找相类似的交易案例,通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率,至少三个交易案例。
2、累加法
= +
  资本化率的种类:综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。
资本化率
无风险报酬率
风险调整值