文档介绍：房地产估价
第三章房地产价格及影响因素
1 房地产价格
定义
房地产价格:和平地获得他人房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益
房地产价格形成的条件
(1)有用性
(2)稀缺性
(3)有效需求
房地产价格的特征
(1)受区位影响大
(2)房地产价格实质是房地产权益价格
(3)可分为买卖价格与租赁价格
(4)房地产价格是在长期考虑下形成的
(5)房地产价格易受交易者个别因素的影响
房地产价格的种类
(1)成交价格、市场价格、理论价格、评估价格
成交价格:指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易时的价格
* 可以是正常的成交价,也可以是非正常成交价格
市场价格:某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果(平均数。众数、中位数等)
理论价格:在经济学假设的经济人的行为和预期是理性地,真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
评估价格:估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计,推测或判断
* 一个良好的评估价=正常成交价=市场价格
(2)基准地价、标定地价、
基准地价:以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相同、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出各地价区段在某一时点的平均水平价格
标定地价:在一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格
房屋重置价格、重建价格
房屋的重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建建筑物的正常价格。
房屋重建价格指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
*“重置价格”强调重建房屋与原房屋的“功能”相同,“重建价格”强调重建房屋的与原房屋的“完全”相同
(5)买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值、征用价值
(6) 拍卖价格、招标价格、协议价格
(7)现房价格、期房价格
现房价格:以现状房地产为交易标的的价格
期房价格:以未来状况房地产为交易标的的价格
(8)起价、标价、成交价、均价
起价:所销售商品房最低价格
标价:商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格
成交价:买卖双方实际交易价格
均价:所销售商品房的平均价格