文档介绍：契税
核心知识点
常见问题
1、契税的征税范围
2、契税的纳税义务人与扣缴义务人
3、契税的计税依据
4、契税的税收优惠
1、契税的征税范围不能准确掌握,表现具体经济业务不能确定是否缴纳契税
2、不能准确确定计税依据
3、不能确定经济业务的哪一方缴纳契税
4、契税优惠中的重组、分立、合并、破产的政策区分不开
第一节概述
一、契税的概念
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。
二、契税的特点
契税与其他税种相比,具有如下特点:
(一)契税属于财产转移税
契税以发生转移的不动产,即土地和房屋为征税对象,具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的,不征契税。
(二)契税由财产承受人缴纳
一般税种都确定销售者为纳税人,即卖方纳税。契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税,由承受人纳税,即买方纳税。对买方征税的主要目的,在于承认不动产转移生效,承受人纳税以后,便可拥有转移过来的不动产产权或使用权,法律保护纳税人的合法权益。
三、契税的立法原则
第二节征税范围、纳税人和税率
契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括:国有土地使用权出让;土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;房屋买卖。即以货币为媒介,出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。
一、视同买办房屋的情况
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经当地政府和有关部门批准,以房抵债和实物交换房屋,均视同房屋买卖,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。
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这种交易业务属房屋产权转移,应根据国家房地产管理的有关规定,办理房屋产权交易和产权变更登记手续,视同房屋买卖,由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。
以自有房产作股投入本人经营企业,免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业,房屋产权所有人和土地使用权人未发生变化,不需办理房产变更手续,也不办理契税手续。
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二、房屋的赠与
房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。其中,将自己的房屋转交给他人的法人和自然人,称作房屋赠与人,接受他人房屋的法人和自然人,称为受赠人。房屋赠与的前提,必须是产权无纠纷,赠与人和受赠人双方自愿。
以获奖方式取得房屋产权的,其实质是接受赠与房产,应照章缴纳契税。
三、房屋交换
行为的内容是:(1)房屋使用权交换。经房屋所有人同意,使用者可以通过变更租赁合同, 办理过户手续,交换房屋使用权。交换房屋的价值相等的不征收契税。(2)房屋所有权交换。交换双方应订立交换契约,办理房屋产权变更手续和契税手续。房屋产权相互交换,双方交换价值相等,免纳契税,办理免征契税手续。其价值不相等的,按超出部分由支付差价方缴纳契税。
四、企业改制重组中的契税政策

    非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
国有、集体企业实施“企业股份