文档介绍：大明宫·商业城项目
可行性研究报告
目录
第一章总论 2
2
2
2
3
3
第二章市场分析 5
西安市商业物业市场分析 5
8
12
12
19
SWOT分析 20
20
20
21
22
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23
第三章项目的实施进度安排 25
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项目进度安排的依据 25
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26
26
第四章项目总投资估算与资金筹措 28
项目总投资估算的依据 28
项目总投资估算的原则 28
项目总投资估算 29
资金筹措与融资方式 31
第五章财务评价 34
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34
35
36
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第六章不确定分析 37
37
敏感性分析 38
第七章结论及建议 41
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第一章总论

本项目地处北三环以北,北临大学城,东临大型居住区和新筑港务区,西邻新西安火车站,毗邻大明宫建材市场新址,区域环境良好,交通便捷。由于太华路大明宫建材市场的拆迁,给本项目带来了市场机遇,因此本项目将建设成为一个以建材市场为主,集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。另外,在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造,因此,本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题,有利于改善北郊整体环境,促进和带动区域经济发展。

, 万元(占总投资的35%),分两期投入,,;银行借款万元,%,时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度;其余资金缺口由(预)售净收入补足。

(1)委托方提供的有关书面材料;
(2)本项目总体规划设计方案;
(3)《城市居住区规划设计规范》;
(4)《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》(1999);
(5)国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10号);
(6)陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》;
(7)类似工程的相关造价费用水平。
(8)项目投资估算所得到的数据;
(9)其他与项目可行性研究相关的资料和数据。

在充分考虑市场环境,结合类似工程的实际情况,同时考虑开发商的资金压力情况,采取保守态度,充分考虑各种不确定因素,最终综合确定本项目计划分两期开发建设,第一期进行地块南部村庄的拆迁安置及商品住宅的开发建设,第二期进行地块北部村庄的拆迁安置及商铺的开发。
本项目建设期总共计划为4年。;二期需建设3年,两期建设过程存在搭接,利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程,从而减少开发商的资金压力。

结合项目情况,本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位,拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表(见下页) 。
主要财务数据及评价指标表
序号
名称
单位
值
一财务数据
1
总投资
万元

2
总销售收入
万元
234570
3
销售税金及附加
万元
12901
4
利润总额
万元
62994
5
所得税
万元
15748
6
税后利润
万元
47245
二财务评价指标
1
项目财务净现值
万元

2
项目内部收益率
%
3
静态投资回收期
年

4
动态投资回收期
年

5
资本金财务净现值
万元

6
资本金内部收益率
%
7
借款偿还期
年

8
盈亏平衡点
74%