文档介绍：天津莱茵小镇项目
投资可行性研究报告
上海上实发展投资顾问有限公司
二○○七年四月三十日
天津莱茵小镇项目投资可行性研究报告
天津莱茵小镇项目投资可行性研究报告
天津市位于华北平原东北部,渤海西岸,是我国北方最大的沿海
开放城市,在港口物流、进出口贸易、制造业等方面处于优势地位,
已经成为我国北方地区重要的经济中心。近年来,天津市城市地位不
断增强,城市综合竞争力稳步提升,已成为京津冀大都市连绵带的核
心城市和环渤海湾经济圈的中心城市。
随着城市规模的外拓,位于天津市西部的西青区已成为城市重点
发展的居住片区之一。经过前期的考察和调研,目前,上海上实城市
发展投资有限公司(以下简称上实城发)已与深圳市置鼎实业发展有
限公司(以下简称置鼎实业)签订合作协议,共同开发位于西青区杨
柳青镇的莱茵小镇住宅项目。现我们根据相关资料并结合市场调研情
况,对项目投资环境、市场状况、项目条件、定位、运作模式及投资
效益进行系统分析研究,全面论证项目的投资价值和可行性。
一、项目概况
莱茵小镇项目位于天津市西南部,基地面积约为 375,960 平方米
(折合 564 亩),现规划地上建筑面积约 445,596 平方米,综合容积
率 。根据项目公司、营销部等提供资料,项目用地性质为居住、
商业用地,规划建设集多层、花园洋房、小高层公寓及配套商业中心
等于一体的综合性社区开发项目。
1、地理位置
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项目地处西青区杨柳青镇南部,毗邻中北镇,属天津市西部外环
外西青新城片区,距西青区政
府约 2 公里。项目基地东起柳
霞路,西至柳口路,北起崇文
道,南至规划建设道路,基地
中间沿泽杨道划分为南北两
块。
2、区域环境
项目东面为 1,100 亩待开
发净地;西侧为以联排别墅为主的“唐郡”项目;北部与西青一中及
西青教师进修学院相邻;南地块东侧为低品质的多层住宅区,南侧中
间与“天津市出入监监狱”相邻,南侧西部为即将开发的“树德里”
多层住宅小区。目前,项目自身及周边的商业配套较为缺乏,各种基
础教育、医疗等设施还
未完善。
项目处于规划中的
西青新城中西部。该区
项目
域集中了天津市正在大
力开发的西部新城大型
居住板块,以天津一汽
集团和海泰工业园区为
代表的产业集群,以及天津第三大高教区——西部大学城,形成了良
好的产业支撑和销费基础,发展前景广阔。
3、交通状况
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项目距外环线约 10
地铁 2 路线
公里,至市区的交通较为
通达,经津静、津杨、津
同三条主干道均可抵达外
环,同时,沿柳口路往北
到西青道,向南走津静公
项目
路也可抵达市区。项目距
镇中心约 2 公里,沿西侧
主干道柳口路可直达镇中心。目前,项目周边的公交线不多,主要是
区域内的 175 路、153 路、824 路以及便民 2 路。
根据交通规划,2008 年初地铁 2 号线将通至镇中心,届时将大大
缩短西部区域至市中心的通行时间,为项目及周边居民的出行提供便
利。同时,在密云路与西青道交口处将建设多层互通式密云路立交桥,
有效缓解来自南开、红桥、西青三区的交通压力。而根据天津市道路
交通的总体规划,将以现状外环线为基础,向外延伸 8 公里左右再新
建一条环线,继续扩大城区交通范围,有效拉动城市外围区域的发展。
4、项目现状
目前,项目基地已拆平,外围由
围墙封闭,其中,一期工程已结构封
顶,开发面积为 65,800 平方米,包括
18 栋多层住宅、1 幢综合楼和 1 个菜
市场。一期住宅工程共 538 户,90%的住宅户型为 90 平方米左右的二
房,现已取得五证,达到销售条件,销售情况良好。另据悉,项目二
期也将在近日开工。
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二、投资环境分析
天津市简称津,位于华北平原东北
部,渤海西岸,地处海河五大支流汇合
处,京沈、津沪两大干线和津蓟线的交
会点,为京都门户,华北最大的水陆交
通枢纽和经济中心。天津现辖13区5县。
全市面积11,305平方公里,其中市区面
积4,276平方公里,全市的常住人口为1,,城镇人口约为
。
1、城市概况
天津最主要的矿产是石油和海
盐。渤海湾沿岸的长芦盐区为我国
最大海盐产区,大港为近年投产、
名闻全国的大油田。天津解放后逐
步