文档介绍：郎溪万盛嘉苑房地产项目可行性项目研究报告
(28号地块)
目录
第一篇、郎溪环境调研分析
第二篇:当前郎溪房地产市场分析
第三篇、郎溪消费者调研分析
第四篇、项目SWOT分析
第五篇、本案前期推广方案
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第一篇: 郎溪宏观环境因素研究
第一章:概况及城市区位优势分析
★郎溪县基本情况:
1、郎溪古称建平, 建县于北宋端拱元年(公元988年)。地处安徽省东南边陲,长江三角洲西缘,皖、苏、浙三省交界处,素有“三省通衢”之称,区位优越。邻近苏州、无锡、常州、南京、合肥、上海、杭州等大中城市。
2、人口面积
,,耕地面积24390公顷。
非农人口57506人。(其中郎溪县城人口约5万人)
3、行政区划
郎溪县辖8个镇、4个乡:建平镇、十字镇、新发镇、涛城镇、南丰镇、梅渚镇、东夏镇、毕桥镇、凌笪乡、飞里乡、姚村乡、幸福乡。
4、交通环境
郎溪位于苏浙皖三省交界处,是东部开放与中部崛起的对接地,是安徽省东向发展的“桥头堡”,与长三角十五个最发达的城市均在3小时车程以内。
318国道、214省道、郎溧线、宣杭铁路以及年内动工的扬千高速穿境而过,距南京禄口机场75公里,距常州奔牛机场90公里,距安徽最大的外贸码头——朱家桥码头90公里(该码头是集水路、公路、铁路联运,江海直达,国际间货运班轮等综合功能于一体的现代化外贸码头)境内芜申运河即将建成三级航道,具有常年通航300吨的能力。
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第二章:经济实力:
2008年完成地区生产总值33亿元,%。,%,,%。全社会固定资产投资34亿元,增长70%。,%。进出口总额5200万美元,%。城镇在岗职工人均工资18115元,增长23%。农民人均纯收入3450元,增长27%。
郎溪被评为中国民营经济最佳投资县,并在2007(无锡)国际徽商精英年会上被评为最具投资潜力城市(县)。
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第三章:城市区位规划研究分析
1,按照“东拓北展”的发展思路,加快新城区开发建设,成立县城市建设与管理工作指挥部,抽调精干力量集中办公,强化舆论宣传,依法打击非法买卖土地等行为,非法占地和违法建设得到有效遏制。
2,对县城区非法占用、非法买卖土地和违法建设进行了全面清理登记。强力推进伍员路、郎涛路、富裕路等区域拆违工作,拆除违法建设
3,按照城市总体规划和“东拓北展”发展思路,推进新城区建设,突出抓好“一拉开、三启动”;县委政府办公大楼正在立项中。
4,施郎川大道东段、亭子山路建设和伍员路、郎涛路拓宽改造“一纵三横”道路网建设,向东拉开城市发展框架;
5,启动商贸服务区、星级宾馆、星级酒店、新汽车站建设,提升城市服务配套能力;
6,启动污水泵站、污水处理厂、垃圾中转站建设,改善城市配套设施。
7,同时,按照“成熟一块,改造一块”的原则,实施城关粮站等区域旧城改造项目。
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调研小结:
郎溪县目前经济还不发达,城建还处于起步阶段。但发展姿态已经初步展现,未来的发展潜力及空间还是非常大的,这为房地产市场的进一发展提供了经济基础。
县城城区面积较小,人口约五万人,市场容量比较小,但是随着经济的不断发展以及城市化进程不断加快,房地产市场的需求空间还是有的!
 
备注:截至到2008年底,郎溪县的城镇化率为 24%,全县住房总建筑面积约为 万平方米。县城常住人口5万人,拥有住房建筑面积约170 万平方米
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第四章:郎溪房地产现状及购买力分析
郎溪县的房地产行业在经历了5年时间的长足发展之后,目前已经成为了该地的国民支柱型产业。2007年,郎溪县的房地产供应总量约为 6 万平方米。2008年,受国家宏观经济的调控,:2009年经调查,我们了解到,郎溪县房地产的宏观走势及供需状况呈现以下特点:
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1、土地成本不断攀升
当前,郎溪县政府部门推行的部分经营性商业、住宅项目用地实行公开的招、拍、挂的土地政策,这对于规范市场、提升土地利用价值意义重大,但这同时,也标志着开发商对土地的竞争变的日益激烈,土地出让的价格逐年猛增,从而使得开发企业在土地方面所耗费的成本也逐年递增。据了解,郎溪县城区稍好位置的土地市场价格已基本不低于70万/亩,部分黄金地段商住两用土地价格更已超过110万。
2、企业品牌重要性日益突显
郎溪县当地居民对陌生品牌的开发企业存有一定的戒心,尤其对外来企业更是如此,他们比较认同品牌形象良好的本土企业,青睐于选择一些有过成功项目开发经验的企业产品。这对于外来开发商来说是一个挑战,要求外来开发企业必须在产品上下足工夫,以产品赢得消费者,树立良