文档介绍：上海交通大学
硕士学位论文
中国房地产业投资价值问题研究
姓名:郭滨源
申请学位级别:硕士
专业:工商管理
指导教师:杨朝军
20050228
上海交通大学 EMBA 学位论文中国房地产业投资价值问题研究
中国房地产业投资价值问题研究
摘要
针对近年来我国各大城市纷纷出现的房地产热,本文首先对境内外
出现的房地产热进行回顾,重点论述中国海南 1990 年初的房地产泡沫事
件、中国香港房地产业周期循环和 1997 年的房地产泡沫事件、美国房地
产业的周期循环和日本 20 世纪 80 年代后期的房地产泡沫及日本房地产
业的波动周期。
其次,本文对房地产投资价值进行界定,从理论上来阐述影响房地
产投资价值的因素,通过研究发现,房地产业存在着内在均衡价值,从
一个较长的历史阶段来审视,对于一个已经建立起比较完善的市场经济
体制和比较成熟的房地产市场的国家或地区来说,消除了通货膨胀因素
后,房地产价格在各种因素的影响下,会围绕这个长期均衡值上下波动,
其偏离均衡值的幅度取决于各种影响力量的合力大小。房地产价格与租
金又存在着长期均衡关系,租金是房地产使用价值的价格表现。买卖时
间差和正反馈效应、房地产投资成本(主要是银行贷款利率)以及投资
者对房地产的价格预期对房地产价格有着深刻的影响。同时,可以通过
价租率法(房价租金比)、房价收入比和其他投资测度方法来对房地产业
的投资价值进行测度。
上海交通大学 EMBA 学位论文中国房地产业投资价值问题研究
然后,本文对中国房地产业的现状及其影响因素进行研究,研究结
果表明,我国部分城市的房地产业投资额增幅过大、出现圈地热潮、房
价收入比过高、房地产空置率过高,房地产市场出现市场结构失衡或房
价的结构性矛盾、地区性房地产业发展不平衡的结构性矛盾以及住房一
级市场与二级市场间的结构性矛盾。同时,研究还发现,房地产开发贷
款和个人住房贷款与这些城市房地产业出现的过热现状之间存在重要的
因果联系,房地产开发贷款通过对地价、房屋空置率和房地产投资的影
响来对房地产价格产生影响。
最后,本文着重对近期上海房地产市场进行实证研究,首先对近年
来上海房地产市场的行情进行了回顾,同时通过分析房地产市场的供求
状况以及二手房市场的历史成交价格走势,发现上海房地产市场正处在
加速上扬阶段。另外,通过计算上海房产市场中的房价收入比发现,在
1995 至 2004 年期间,房价收入比一直处于 8 至 12 倍之间,且在 2003
年和 2004 年出现大幅度增加,分别高达 和 。如果从房价与
租金变动趋势的对比来看,则发现上海的房屋价格已经明显高于北京,
特别是从 2000 年开始,房屋价格的上涨幅度就已经高于房屋租金的上涨
幅度。上海房地产市场近期的价格上涨幅度过高,已经脱离其内在的均
衡价值,较高的房价收入比反映了上海房产市场价格的不合理性,从某
种意义上来讲,上海房地产市场中已经出现了“泡沫”。
关键词:房地产业投资价值房价收入比价格泡沫
上海交通大学 EMBA 学位论文中国房地产业投资价值问题研究
THE STUDY ON THE INVESTMENT VALUE
OF CHINESE REAL ESTATE INDUSTRY
ABSTRACT
In recent years, the heated real estate investment appeared in many
major cities of China. To study the investment value of real estate industry,
this article firstly reviewed the real estate bubble affairs of China and
overseas countries, focusing on the “1990 China Hainan” real eatate bubble
affair, the industry cycle of Hong Kong real estate and “1997 Hong Kong”
real estate bubble affair, the industry cycle of . real estate, Japanese real
estate bubble affair in the later 1980’s and the volatility cycle of Japan real
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