文档介绍：成本法
重点掌握内容:
1、重新构建价格的含义、求取思路、求取方式及求取方法;
2、建筑物折旧的概念、原因及求取方法
一、概念
重新购建价格又称重新购建成本,是指假设在估价时点重新取得或重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。
把握重新购建价格的概念,应注意下列3点:
(1)重新购建价格是估价时点的价格;
(2)重新购建价格是客观的价格;
(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。
重新购建价格
二、建筑物重新购建价格包括两种形式:
1、重置价格又称重置成本,是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
2、重建价格又称重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。
有特殊保护价值的建筑物,如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物,适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。
重置价格通常要比重建价格低。
三、重新购建价格的求取思路
求取房地的重新购建价格有两大路径:一是模拟房地产开发商的房地产开发过程,采用成本法来求取;二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,先求取土地的重新购建价格,再求取建筑物的重新购建价格,然后将两者相加来求取。
四、重新构建价格的求取方法
1、土地重新构建成本的求取方法
一般可采用成本法、市场比较法、收益法或基准地价修正法等方法进行评估。
2、建筑物重新购建价格的求取方法
建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取;也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。
求取建筑物重新购建价格的具体方法,有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
(1)单位比较法(单位面积法、单位体积法);
(2)分部分项法;
(3)工料测量法;
(4)指数调整法。