文档介绍：成本法
案例
某一房地产,土地总面积2500m2,是6年前通过征用农地所得,当时费用800元/m2,现时取得该类土地需要1000元/m2。地上建筑总面积6000m2,是2年前建成交付使用的,当时建筑造价800元/m2,现实建筑同类建筑物1100元/m2,估计该建筑物有八成新,该类建筑物的残值率为2%,试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
§1 概述
一、成本法的概念
1、成本的含义:是指价格,即估价对象房地产在估价时点的重置价。
成本-价格
完全性
现时性
客观性
(1)完全性:是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额,而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本,还包括开发商的正常利润和应纳税金。 (2)现时性:是指待估房地产在估价时点的重新建造成本,而不是其当初建造时所发生的成本(历史成本),但还要考虑建筑物的折旧,即还要减价。 (3)客观性:意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下,重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本,而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。
2、成本法
(cost approach),又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造(开发)待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建成本与重置成本),扣除折旧,以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。P74
重建成本--------(reproduction cost):是指根据目前的人工与材料价格,重建一幢在材料、工艺、式样、风格上与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又称“复制成本”。适用于具有保护价值的建筑物,如文物性建筑物、纪念性建筑物待。
重置成本-------(replacement cost):是指根据日前的人工与材料价格,利用日前的材料标准与设计,建造有与待估建筑相同效用的建筑物所需花费的成本。广泛应用于普通建筑物,估价人员在实际工作中更多地使用。
二、理论依据
需求方(买方): 替代原理
供给方(卖方):生产费用(开发成本)价值论
三、成本法的适用范围
1. 适用于无收益又很少发生交易(没有市场)的房地产的估价,如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产;
2. 对于一些特殊用途的并独特设计的房地产,如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等;
3、适用于房地产保险(包括投保与理赔)及其他损害赔偿;
4、对于新开发的土地,如新城区、各类开发区,往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场,也常常采用成本法进行估价。
四、成本法运用的基本步骤P75
1、将待估房地产的土地视为空地,评估其价格
2、估算建筑的重新建造成本;
3、估算建筑的减价修正额(折旧);
4、 建筑的重新建造成本减去其减价修正额,得到建筑在估价时点的价格;
5、 待估房地产的土地价格与建筑的价格相加,得到待估房地产的价格。
五、基本公式
P=L+C-D
P——待估房地产在估价时点的价格
L——待估房地产在估价时点的土地价格
C——建筑在估价时点的重新建造成本
D——建筑在估价时点的减价修正额,又可称为累计折旧