文档介绍：我制度刍议
[摘要]预告登记是不动产登记中的一项重要制度,对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。文章从预告登记的概念入手,分析我的法律作用、制度价值和适用范围及原则,并针对我制度的缺陷提出了几点完善建议。
[关键词]不动产预告登记;法律作用;制度价值;建议
2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”这是我制度,是我国立法上的一大进步。随后在2008年7月1日实施的《房屋登记办法》也相应规定了房屋预告登记制度。预告登记制度在保护预告登记权利人的合法权益、维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。笔者在下文通过对不动产预告登记的概念、法律作用和制度价值进行分析,并结合我制度的现状、适用范围及原则提出一些完善建议,希望能对我的发展起到作用。
一、不动产预告登记的概念和法律作用
所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。预告登记由德国中世纪民法所创立,在日本民法中,它被称为假登记。预告登记的实质作用在于保障预告登记权利人的合法利益,具有排斥后来的物权变动效力,对维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。具体而言,主要起到以下三个方面的作用:一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力,因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示,这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的,从而使买受人的请求权得以保全。二是限制出卖人的处分权:预告登记后,出卖人不可以随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的,不发生物权效力。三是买受人取得优先购买权:预告登记虽然不能说取得物权,但可以产生对抗他人的效力。通过预告登记,使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权。
二、不动产预告登记的制度价值
不动产预告登记制度作为一种通过特殊的债权物权化的方式,让债权请求权人的正当的利益得到法律的保护机制,对规范不动产交易市场有着深刻意义的适用价值。
(一)不动产预告登记制度协调了物权与债权的利益平衡
预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式,将物权法的规则施于债权法,通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效力,从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分权,以维护特定债权人的合法利益。
(二)不动产预告登记制度是民法中诚实信用和权利不得滥用原则的具体体现,有利于培育良好的市场环境
民法所秉承的诚实信用原则要求法律关系中当事人诚实无欺地行使自己的权利和履行自己的义务。在不动产交易中,债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有很长的时间间隔,在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的处分、移转等物权行为的危险。这在商品房预售领域最为典型,因为大部分房屋签订预售合同、交付适用与办理产权证并不是同时进行的,如果房地产开发商罔顾信