文档介绍：物权法中小区车位、车库权利归属新探
摘要自2007年物权法颁布施行以来,关于住宅小区车位、车库权利归属的纷争就没有停止过,《物权法》第74条的规定过于笼统和模糊,在具体的法律适用上出现很多盲点,为小区车位、车库问题的解决埋下了隐患。本文试从小区车位、车库所有权归属理论出发结合两***系关于小区车位、车库权属的规定以及我国实践中存在的问题,对住宅小区车位、车库的权利归属做出新的探讨,以期有益于相关实践。
关键词车位车库权属物权法
作者简介:刘昌飞,华南师范大学法学院硕士研究生,民商法。
中图分类号:D923文献标识码:A文章编号:1009-0592(2014)02-013-02
随着中国经济水平的提高,我国城市汽车的保有量每年呈递增之势,伴随汽车数量的增加,但住宅小区车位、车库数量的增长却与之不相适应,小区车位、车库日趋紧张,停车难成为人们关注的社会问题。虽然由车位、车库供需矛盾导致的纠纷在现实中表现形式多种多样,但其最根本的就是权属应该如何确定。
一、小区车位、车库的所有权归属理论
住宅小区车位、车库的所有权作为建筑物区分所有权的内容因其特殊性历来受到学界和立法者的关注,我国小区车位、车库种类不同,实践中情况复杂,小区车位、车库的权属不能简单的认定为区分所有权的专有部分。《物权法》第136条第1款规定:
“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此根据建设用地使用权类型和空间小区停车位、车库可分为以下三种类型:地面停车位、车库,地下停车位、车库和架空层停车位、车库。豍
(一)地面停车位、车库
地面停车位,顾名思义是在地面上设置的车位,主要有路边划线车位和地面车库。划线车位在我国的住宅小区里比较常见,在小区的相邻两幢建筑物之间或者道路两旁通过划线设置车位,开发商设置划线车位时需要向政府有关部门申请颁发《建设规划许可证》,我国《物权法》第74条第3款的规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”因此这种车位是属于业主共有。地面车库即通过建立四周墙壁和房门与外界隔离的空间设置停车位,此种车库多见于城市高档小区,对于这种地面车库的权属一般争议不大。
(二)地下车位、车库
地下车位、车库主要包括利用人防工程改造的车位、车库和开发商自建的地下车位、车库。对于人防工程,《人民防空法》规定地下人防工程可以军民两用,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。豎由此可见《人民防空法》并没有明确规定地下人防工程的所有权,笔者认为,如果住宅小区内的人防工程是由全体业主投资所建,则归全体业主共有。开发商自建的地下车位主要是开发商利用小区地下空间而建造的停车位,采取编号、划线等方式确定归属。该种车位并没有分摊土地使用权面积份额,开发商将建造车位成本分摊到建筑成本之中,故该种地下停车位应归业主共有。
(三)架空层车位、车库
此种形式的车位、车库多见于我国南方地区,因为南方的阴雨潮湿的环境,建筑物一层不适合居住,所以开发商一般将建筑楼房的第一层设计为车位、车库。开发商已将这种车位、车库的成本计入消费者的购房价格中,故笔者认为架空层车位、车库应为全体业主共有。
对住宅小区的车位、车库的权利归属不能一概而论,要