文档介绍：写字楼物业发展建议的思考
SALON
9/6/2018
写字楼物业发展建议写作的困惑
写字楼的租售模式对物业发展建议的影响是什么?低成本高形象?高成本高形象?还是有其他的东西?为什么?
写字楼的物业发展建议主要由几方面构成?电梯?空调?大堂?外立面?还是有其他的东西?
发展战略
物业发展建议
市场分析
经济产业分析
发展商战略
租售模式及项目定位
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写字楼主要租售模式
全售
全租
租售结合
先持有再销售
盈利模式
销售收入
租金收入
销售收入+租金收入
租金收入+销售收入
优点
快速回笼资金
调整公司的资产结构,提高公司的抗风险能力
折中方式
先获取一定租金,根据市场条件进行销售
风险
丧失销售更高价格的机会
大量的沉淀资金,较高的财务成本,物业贬值
折中方式
无法尽快回现承受较大财务成本,物业的贬值,未来激烈的竞争
适用条件
需快速回现
未来竞争激烈
区域发展前景有限
企业实力雄厚,资金充足,无回现压力
区域发展前景好
宏观经济持续向好
未来前景存在较大不确定性
现有租赁市场较好,
未来前景较好,有较大上升空间
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写字楼价值构成体系——对于市场的价值,而不是本身的固化的价值
KPI体系
强制性视觉冲击——现代高档的外立面、豪华的大堂
硬性指标
软性指标
功能化体系
建筑指标:层高、景观
便利停车
优质的物业管理
大型知名企业的入驻
自身或周边的文化、历史内涵
交通畅顺
配套设施齐全
……
材料、设备高档齐全
优越的商务、政务办公环境
成本控制体系
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写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线
一般情况下,硬性指标价值是呈下降趋势的,影响其价值的变化因素主要是2方面:1设备、建材的绝对老化;2设备、建材的相对落后;
时间
价值
楼宇价值
软性指标价值
硬性指标价值
=
+
软性指标变动幅度可能很大,在其能正常使用的条件下,没有明显的上升或者下降的规律。其主要影响因素是城市发展、经济波动、产业转移等,同时,因为设备老化等问题,物业管理难度加大、费用上升。
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写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线
由于硬性指标和软性指标的变化,销售性物业和租赁性物业对价值的取舍是不一样的;
时间
价值
楼宇价值
软性指标价值
硬性指标价值
=
+
销售期
出租期
销售性物业主要目标是加强前期价值的投入;出租性物业必须保证前期的投入对后期经营的影响。
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写字楼价值构成体系
南京金陵饭店(白色框内为写字楼部分):主要客户为意大利菲亚特公司中国总部、微软、戴尔、摩托罗拉、IBM、思科、通用电气、英特尔等
纽约帝国大厦:1931年落成,通用汽车公司投资兴建,保持第一高度时间达42年之久。伴随着一个与克莱斯勒争夺世界第一高度的传奇故事。
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深圳发展银行大厦——租赁型写字楼
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如何控制写字楼租户的质量?
发展银行大厦作为银行总部所在场所,必须严格控制进驻企业的类型和质量,主要手段有:
控制招租渠道:主要通过银行高层介绍(1/3),内部物业公司招租(1/3),外部中介招租(1/3)。前2种渠道可以很好筛选客户,中介渠道所占比例较小;
深度查找客户真实背景:利用银行关系,查找客户资料,判断其背景是否符合要求、是否有足够资金实力;
适当延长签约时间:在签订租赁合同时,一般都签订两年的合约,同时交付2个月的保证金。
写字楼必须有良好的商务氛围,给使用客户和潜在客户很强的心理安全感和风水好的感觉;
作为租赁型写字楼,必须保证有稳定的客户群,防止可能出现的客户大量外流;必须保证客户具备较高档次,防止低端客户进入。
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关于“飞标公司”
“飞标公司”由于进行违规私募民间资金被查封,客观上影响了发展银行的对外形象
飞标公司是一家优质公司,也是优质客户
但是,这家公司到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样的企业呢??
——按时交纳租金
——积极参加各种活动并提供支持
——非常支持物业管理公司
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