文档介绍：买卖,合同解除,付款方式
篇一:解除买卖合同案例
篇一:房屋买卖合同解除权纠纷案例
合同解除条件未成就,卖方无权解除房屋买卖合同
作者:北京市正海律师事务所涛
房屋买卖合同解除权纠纷案例
【案情介绍】
XX年4月,姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合
同》,约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室
房屋一套。房屋总价款人民币108万元。
同日,双方签订《补充协议》,主要内容如下:姜卓以商业
贷款方式购买此房,于签署本协议当日给付张升定金2万元,于
房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万
元,其余购房款73万元,由姜卓所申请的贷款机构支付。贷款
期限不晚于XX年5月31日,即姜卓支应于XX年5月31日
前,支付全部购房款。张升在XX年5月31日前将房屋交付姜
卓。
协议签订后,姜卓依约于XX年4月22日向张升支付了购
房定金2万元;于XX年5月11日向张升支付了购房首付款
32万元,同日,张升将房屋交付姜卓,姜卓对房屋进行了装修。
此后,贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由,不予办理
商业贷款。姜卓为了履行剩余74万元付款义务,决定另行筹措
资金改由现金形式支付,并于XX年6月25日电话通知张升,
张升表示同意。XX年7月13日,姜卓通知张升办理收款、过户事宜。但
张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由,提出解除合同。XX
年8月28日,张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》,以
姜卓延期付款为由再次提出解除合同。
鉴于双方坚持己见,不能协商解决争议,姜卓委托北京市正
海律师事务所韩涛律师,依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件
提交
【仲裁庭意见】
仲裁庭经过审理,认为:
1、姜卓因自身原因未能办理贷款,未能按照合同约定于XX
年5月31日前支付全部购房款,构成违约,应当承担违约责任。
但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。
2、张升请求单方解除房屋买卖合同,不符合《合同法》第
九十四条第三项有关合同解除的条件,不予支持。
【裁决结果】
1、双方应当继续履行房屋买卖合同。姜卓于仲裁裁决书送
达之日起五日内,向张升支付购房款74万元,张升拒不接受的,
姜卓应立即办理提存公证。张升配合姜卓办理房屋过户登记手
续。
2、姜卓向张升支付违约金4800元。
3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。
【法律分析】一、《合同法》对于合同解除的规定
本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否
成就。在此,我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定:
所谓“合同解除”,是在合同有效成立之后,因当事人一方
的意思表示,或者双方的协议,使基于合同发生的债权债务关系
归于消灭的行为。
《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类:
(一)约定解除,它包括两种情况:
1、合同约定了合同解除条款。如合同约定,违约方以支付
一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后,经双方协商解除合同。
(二)法定单方解除权,即合同法第九十四条规定的几种情
况:
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的
行为表明不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍
未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实
现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
二、张升行使法定解除权的条件与程序就本案而言,张升认为姜卓迟延履行付款义务,但是合
同未约定在此情况下张升拥有合同解除权;故张升只能依据
《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定行使法定单方
解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件:
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务;
3、经另一方催告;
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。
当事人一方迟延履行其主要义务时,另一方在催告之后,并
不立即享有解除合同的权利,而应当在催告之后,经过一段
合理的期限,以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主
要债务。在满足上述行使解除权的条件后,张升还要依据《合
同法》第96条规定通知对方,自通知到达对方时合同解除。
本案中,鉴于张升在双方变更付款方式后,并未明确向
姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务,不符
合《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的单方解除
权的条件,故张升不享有合同解除权。