文档介绍：如何用计算公式来计算投资回报率
(2005-01-17 09:14)
    任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?
    如何计算投资回报率
    有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式:
    计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价
    计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价
    例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:
    套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%
    要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:%
    如何判断投资回报率
    现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?
    业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。
    据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿我们在“***商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:
    物业类别        合理回报率    投资临界点    超高回报率(需审慎)
    商住两用物业    10-12%        >7%         15%以上
    烂尾番生物业    9-10%        >6%            20%以上
    地铁物业        3-6%         >3%            10%以上
投资回报计算方法
在预估和计算投资回报的时候,应该用百分比计算还是用实际金额计算?哪一种方式更能反映资金的使用效用?
不同投资需要的本金数额不同,投资股票的本金要求大于投资邮票,投资房产的本金要求又远远大于投资股票。在预估报酬的时候,通常有两种计算方式,一种是报酬额,就是以绝对数额表示的金额:一种是回报率,就是用相对值表示的比率(报酬数额/本金数额)。用这两种方式评估出来的结果是不同的,有时甚至截然相反。
我们来看个例子。假如有两个投资方案,甲方案投资1万元,一年后预计可获得1000元,回报率是10%;乙方案投资5万元,一年后预计可获得2000元,回报率为4%。假定两者的投资风险没有差别,你会选择哪一个方案呢?
从绝对额上看, 乙方案优于甲方案(2000>1000);从相对值来看,甲方案优于乙方案(10%>4%)。我们的建议是,如果两个方案是相互排斥的,即选择了此就不能选择彼,二者只能取其一的话,就应选择乙方案,因为在计算报酬的时候,早已把资金成本考虑了进去;如果两个方案是独立的,即选择了此并不排斥彼的话,就应优先选择甲方案,因为甲方案的回报率高于乙方案。
换句话来说,如果你的资金充裕的话,你可以优先选择回报率高的投资;如果你的资金只够投资一种资产的话,选择绝对额高的投资更能充分发挥资金的增值作用。当然,我们事先己假定风险是一样的,计算报酬时是以净值而不是以总值计算。
“投资”意思是把你个人的金钱、时间或精力资源都投入到你预期有利润或有令人满意的可回报的事物中去。开办你自己的公司就是你使用自己的资源的一项大投资。你决定开办什么样的公司,是不是对自己的金钱、时间和精力的最佳投资呢?在这一章中,我们将研究顶尖商人在做这样的决策时所运用的方法。
投资回报率
你开办企业就意味着把自己的时间、精力和金钱进行长期、日常的投资。你这么做是因为你相信有一天公司的回报将大于目前所投入的时间、精力和金钱的价值。不经意间,你已经计算了你的投资回报率并已经发现该回报率是可以接受的。
商人们需要了解他们的投资回报率将是多少。通常回报率被称为投资回报率Return on inve