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滨州某高档楼盘策划简案
一、市场分析
1、滨州市貌概况
滨州市位于黄河下游、鲁北平原,地处黄河三角洲腹地,北临渤
海,东与东营市接壤,南和淄博市毗邻,西同德州市和济南市搭界,
是山东的北大门。1950 年建惠民专区,几经沿革,1992 年改称滨州
地区,2001 年撤地设市。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、
沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区,版图面积9600 平
方公里,人口 369 万人。
滨州历史悠久,文化渊源流长。交通便利。济青高速、滨博高速、京
滨高速和 205 、220 国道穿越境内,是连接苏、鲁、京、津的重要通
道。
滨州市自然资源丰富。拥有土地万公顷,其中已开发的耕
地万公顷,人均占有耕地公顷。自 2003 年底开始的以防潮
堤为屏障的“北带”开发扎实推进,新增土地 61 万亩。黄河贯穿东西,
淡水资源充足。已探明的矿产资源有 26 种,已开发 15 种。石油和天
然气储量丰富,是全国第二大油田--胜利油田的主采区。海岸线长 240
公里,是山东省重要的原盐生产基地。
滨州农业基础良好,工业发展迅猛。
滨州城市化水平不断提高。“一个中心-一个龙头-南北城市带”组
团式、连带型城市群框架基本形成。规划设计达到国际先进水平的“四
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环五海”工程(即环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景带和东、
西、南、北、中五座平原水库)顺利完工,集园林与湖水于一色,融
产业、生态、文化为一体,初现“四环相连”、“五海”呼应、72 湖点缀
的生态城市特色。滨州经济开发区建设步入快车道,道路、广场、绿
地等公用设施逐步配套完善,为项目建设、产业配套提供了良好载体。
近年来,滨州市各级党委政府认真贯彻落实“三个代表”重要思
想,围绕“坚持‘五个统筹’,打造系统‘九州’”(小康滨州、开放滨州、
生态滨州、诚信滨州、科教滨州、人才滨州、文明滨州、民本滨州、
平安滨州)的战略部署,坚持“发展是主题,调整是主线,招商是重
点,实干是关键,稳定是基础、廉政是保证”的工作方针,解放思想,
科学实干,经济社会持续呈现出速度快、效益好、后劲足、变化大的
良好态势。2005 年,全市地方生产总值实现 665 亿元,%,
完成地方财政收入亿元,同比增长 %,增幅居全省第 1 位,
总量列全省第 11 位;农民人均纯收入 3800 元,同比增长 %。
2、滨州房地产概况
滨州市是山东省重点扶持的工农业城市之一。随着滨州市政府对产业
化布局的深入调整以及城市配套的建设,使得滨州市逐渐成为环渤海
圈的重要地级城市。正因为各种利好政策的推出滨州市房地产开发投
资增幅较大,市场步入新的发展期。进入滨州市的房产开发企业已有
百余家,其中不乏重量级的明星开发商。
从 2003 年开始滨州住宅市场上不论是现房还是期房都将产品定位在
“中高档住宅”上,使得住宅市场上同类型产品众多而买房者也都大
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多持币观望观。去年,虽然滨州市房地产市场成交总量仍在增长,但
增幅明显放缓。
随着产品供应量的不断加大,在产品选择上,购房者更加趋于理性,
“惜买”心理明显。为此,开发商们除了在营销上各显神通外,也开始
不断提高楼盘的性价比,增强市场竞争力。在新入市的楼盘中,很多
城区大盘在户型、社区环境、配套服务等各方面都下足工夫,成为不
可小觑的楼市新现象。
品质源于细节。房地产市场已经由疯狂走向理性。低密度住宅将成热
点。产品主义将更为盛行。
二、项目定位:
首先要问三个问题:本案有什么?本案是什么?如何建立消费者的认
同?
针对此,建议定位如下。
本案为高档楼盘产品,建议在项目定位上以“新城市主义”为出
发点,努力营造一个“绿色健康、高知人文、现代乐活”的高档社区!
“新城市主义”带来的新的生活是具有传统特色、高密度、小
尺度和亲近行人的建筑空间。住宅的风格则采用了更多体现当地文
化、风俗****惯的建筑形式。
“新城市主义”强调公众参与。在其设计过程中安排一周的公众
展示征求意见,参与者包括从市政官员到社区百姓的各方人士,内容
包括现场设计交流、改进以及宣传教育。
“新城市主义”吸纳了很多传统的城市设计概念