文档介绍：**武汉陶家岭项目简介【项目定位】【客户导入】【经营目标】【产品解决】**第一部分项目定位项目地块位于汉阳中心城区,,周边配套丰富*王家湾商圈王家湾商圈项目位置玫瑰湾小学外国语学校十里铺中学七里庙中学墨水湖中学十里铺小学钟家村中小学汉阳医院武汉五医院汉阳三中王家湾商圈是汉阳最大的商业中心之一,商圈内有21世纪购物广场、家乐福、金马·凯旋家居广场、苏宁电器、工贸家电、好美家家居广场、欧亚达家居广场、大洋百货等企业项目地块东面紧邻二环线汉阳段和在建地铁3号线,交通便捷,未来发展潜力巨大*项目位置二环线三环线内环线轨道交通3号线轨道交通3号线:全长28km,全部为地下线,设车站23座,目前经开工,预计2016年竣工;二环线龙阳大道段:在现状龙阳大道上进行改造,增加6座立交桥,目前已开工,预计2011年底竣工;(二环线全长52公里,计划2016年前全线贯通)沌口三金潭龙阳大道目前项目地块内路网尚未建设完成,3号地块暂无现状路进入,考虑政府的规划和目前道路建设的进度,需代建部分道路(红色部分)*龙阳湖东路(在建)龙阳湖南路(规划)龙阳湖东路:连接汉阳大道和三环线,规划路宽30-40米,目前已经开始建设,但建设拆迁量较大,预计建设周期2年以上;龙阳湖南路:连接龙阳大道与三环线,,宽50米,预计2015年前建成通车;康达路:现状双车道,龙阳大道至车友路段已经建成,车友路至龙阳东路(400米)尚未建设,考虑代建;康达路(部分建成)车友路现状康达路3号地块东面的龙阳湖东路已经开始拆迁沿渠小路(规划)项目地块西面临龙阳湖,北面临在建的景观连通渠,有一定的景观资源*4号地与6号地北面的连通渠为汉阳六湖连通工程的重要组成部分,该渠连通龙阳湖与墨水湖,红线控制宽约20米,实际沟渠宽约8米,2011年上半年竣工在建的连通渠在建连通渠龙阳湖规划绿化用地190米*达成药业惠涛药业红运堂药业公路设施公司先锋药业鼎新药业亿均玻璃混凝土搅拌站110KV的高压线高压走廊**市场背景1产品线划分标准对汉阳市场的一般划分标准:首次置业首次改善再次改善G3T1G3CT1G2C1房40-602房<90<100>100>1003房<10090-100<140110<X<130<130>130>1304房>140>140具体到王家湾,为使研究观察更具体,细化分类标准为如下:首置首改<90平米110<X<140)钢丝绳:再改及类top90以下:10万方,50%130、180-200、TH:50%金域蓝湾:改善型社区两房:2170套,38%三房:1708套,30%四房及再改:954,17%公寓及酒店:864,15%…陶家岭项目首置、首改金域蓝湾首改、再改…钢丝绳项目再改、类top…123产品线梯度关系陶家岭:首置、首改型社区两房:2036套,26%小三房:2250套,35%三房:1732套,34%公寓:600,5%市场背景2片区市场土地研判武汉万科汉阳片区内部战略协调在汉阳区域内公司3项目之间,为避免内部竞争,宜通过项目本身产品线的“梯度关系”,实现竞争关系的协调互补。1、金域蓝湾依托良好的教育资源,通过提升高端配套服务,偏改善类产品。2、陶家岭项目拥有较好的交通配套,离商圈距离较近,但是项目所在地教育资源贫乏,同时区域竞品项目临墨水湖,产品偏改善型,首置首改项目将与蓝湾项目协调互补。武汉万科汉阳片区战略选择陶家岭:首置+改善金域蓝湾:首改+再改钢丝绳:再改+类TOP陶家岭与金域蓝湾产品配置互补首改:35%首置:57%**市场背景32011年汉阳万科板块产品供应结构假设2010-2011年片区销售量能恒定,新增本司首置产品2375套,首改产品1382套,再改产品332套,分产品类型的销售占比2011年成交2010年万科板块销售占比2011年万科板块销售占比首置X<90649210%36%首改90<X<%28%再改144<X1091未进入30%汉阳片区首置与首改产品的合理配比将是本报告聚焦的重点本报告所统计比例均为套比2011年产品类型建筑类型供应套数面积段总价区间产品1套比陶家岭首置小高/高层107575-9063-76万26%首改小高/高层37411093万10%金域蓝湾首置高层130065-8157-77万31%首改高层100897-10592-99万25%再改高层332152144万8%合计4089100%再改:8%