文档介绍：华丽转身,精彩耀市
——绿庭尚城二期销售总结及
营销执行报告
商业秘密声明
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09年销售回顾
回顾。
8000
9000
12000
13000
10000
11000
8500
9500
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
24#,132套
8300元/㎡
25#,132套
8500元/㎡
39#、41#、20#
248套,8800元/㎡
22#,132套
9200元/㎡
26#,108套
10800元/㎡
21#,135套
10600元/㎡
30#,108套
12600元/㎡
截止12月31日二期已推房源全部售罄,签约率99%,㎡,,共回款约6亿元,全年实现均价9890元/㎡。
销售统计
2009年4月起,分8批推出9幢,共计995套房源,;
售价由8300元/㎡提升至12600元/㎡以上,涨幅超过4300元/㎡;
月均销售套数超过130套
费用支出经济高效:%,远低于1%-%的市场平均水平
营销费用统计
2009年用于推广的费用占到了全部营销费用的92%;
其中平面媒体、网络媒体和SP活动,是费用支出的最主要方向,户外媒体花费较少。
营销费用
现场包装
SP活动
媒体推广
销售物料
其他
金额
379680
1673325
4517835
495194
14470
合计
7080504
09年九亭市场发展分四个阶段: 量价齐升—提价惜售—高位放量—价升量跌
市场回顾
第一阶段
市场回暖,集中放量进一步推热市场
第二阶段
市场大热
提价惜售
第三阶段
高位放量
量价趋稳
第一阶段:09年初的小阳春,后市不明朗,促使各楼盘抓紧时机推盘,所推大多为相对劣势房源,以较低价格大幅提升成交量,进一步炒热市场;
第二阶段:6月市场大热后,7-8月第一梯队提价惜售,带动价格快速上升,第二梯队量价齐升,第三梯队保价走量;
第三阶段:9月后,第一梯队销售殆尽,将区域价格天花板再次提高;第二梯队占据70%市场份额,并高位放量,成为区区价格指标;第三梯队仍然主力走量。
第四阶段:11-12月,接近年底,除贝尚湾价格仍然上涨,其他楼盘价格趋稳。政府为了抑制房价过快上涨,出台国四条,加大对投资性质购房需求的限制,加上区域内可售货量都所剩无几,成交量逐渐下降。
第四阶段
供应不足价升量跌
市场回顾
代表性个案分析梯队策略: 第一梯队:旺市—提价—助推—惜售博利
第一梯队:九城湖滨
1-3月觉察市场有所回暖,4月立即退出临路房源劣势房源,炒热市场,4月以第一集团低价9750元/平米,销量达135套;
5-6月推出水景房源,推售房源逐步向中心湖景靠近,以优势产品大幅提价。6月价格提升至11500元/平米左右,月均销量达到100套左右;
7月后再无集中推盘,在售房源分批放出,价格继续走高,均价超过15000元/平米,月均降至50套以下;
8月暗推最后保留的大户型产品楼王,与贝尚湾共同将九亭价格再次推高,价格触及16000元/平米高峰,并销售54套之后逐月递减,月均保持在22套左右的销量
策略:
第一阶段:以劣势房源推量旺市,逐步提价;
第二阶段:优势房源冲击市场,价格继续上攻;
第三阶段:放缓速度,高价博取剩余利润
市场回顾
代表性个案分析梯队策略: 第二梯队:低价走量—减量提价—惜售博利
第二梯队:象屿都城
09年初市场有所回暖,4月起大量推货。
上半年第一梯队掌控市场价格,象屿都城以低于市场平均水品的价格快速出货,月均68套;
7-9月,上半年销售任务完成大半,压力大幅减轻,开始减量提价,均价提升至12000-12500元/平米左右,月均31;
10月后放出先期保留景观房源,高价博利
策略:
第一阶段:上半年高频推货,低价走量;
第二阶段:7-9月,减速提价;
第三阶段:以保留优势产品,高价博利。
本项目表现
2009年,本项目销售速度一直领衔九亭,价格应市而变,在保量前提下,博取最大利润
上半年第一集团领衔市场,本项目价格与第一集团保持安全距离,但速读远超市场平均水平,月均200套左右;
7月,本项目成为市场供货主力,价格快速超越市场均价,速度仍然遥遥领先;
8月,第一梯队集体提价,本项目价格跟随提升,继续保持高销量;
9月,本项目推出30#景观王座,价格大幅提升,销量仍保持在市场平均水平之上,9-10月本项目均