文档介绍：2011万科尚源
整体营销定位及执行报告
2011 ●5月
项目
界定
市场
分析
客户
分析
营销
推广
储客
计划
一、区域价值
大虹桥内涵是一个综合概念,包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。其对外,以交通枢
纽为核心,构建为长三角的关键性节点;其对上海,大虹桥则承担整合上海西部空间的历史重任,是上海
国家战略的重要补充;而对于上海西部,其将是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域
,是上海西部的增长极。
“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽周边的商务产业相对聚集的范围。内圈为大虹桥商务区:。
外圈为商务拓展区:虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区,重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等,共计60平方公里。
世界级交通枢纽:大虹桥涵盖有飞机、高铁、磁浮、城际列车、长途高速巴士、城市公交等车站,还有轨道交通2号线、轨交5号线、轨交10号线、轨交17号线,在枢纽周边已有沪青平高速公路和环西一大道的基础上,规划增加了“一纵三横”快速路。
大虹桥综合性定位
中虹桥片区——商务高端区:主要指直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层;面向长三角的综合商务服务中心(RBD)。将成为商务办公、金融贸易、休闲商业、教育等功能的综合性载体。
东虹桥片区——商务提升区:主要指虹桥枢纽向东沿地铁2号线轴向延伸形成地区;是“大虹桥”现代服务业拓展轴的重要载体;
北虹桥片区——综合发展区:主要指嘉定区的江桥地区这个片区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产性服务业为特色,联动嘉定新城发展的重要区域服务性片区
南虹桥片区——综合发展区:主要指闵行区的七宝地区、九亭地区
西虹桥片区——商务成长区:主要指青浦区的徐泾、赵巷地区;面向苏南的商务成长区。
区域一:大虹桥
大虹桥西部片区的核心规划:以国家会展中心为核心
国家会展中心:项目落户于大虹桥商务区的青浦地块,北至崧泽高架路南侧红线,南至规
划六路北侧红线,西至诸光路东侧红线,东至小涞港河道西侧蓝线,建设用地面积约1560
亩。
核心区功能规划
会展综合体由展览场馆、综合配套设施和后勤保障设施组成
。其中,展馆展览面积约50万平方米,建筑面积约120万平
方米,投资总规模230亿元左右。
配套交通规划:根据大型会展业的车流、物流密集特点把该
区域的交通道路、桥梁承重等的调整。
配套服务规划:围绕会展项目及其背后巨大的商贸业潜力,
将积极打造配套项目,引进保险、票据等企业,打造一个贸
易金融服务区,并引入酒店式公寓、快捷酒店、文化休闲区
等为商贸会展业配套的设施。
会展中心
规划区
区域一:大虹桥
该规划下,项目实际可获利益点:
出行路线得到改善:沪清平道路改善;沿线道路绿化提升;轨道交通体系逐步完善
当地居住人群的改善:大量商务客户群进入区域附近,改善人口居住结构和提升租赁客户群
商业提升:轨道周边及会展配套区内,商业空间得以进一步丰富和完善,提升居住舒适度和便利性
项目基本情况:项目所处地段——重固镇福泉山路赵重公路交界处,位于重固镇核心生活圈。
区域二:重固
本案
虹桥商
务区
虹桥商务拓展区
国家会
展中心
距商务拓展区:
距商务区:13公里
重固镇位于大虹桥规划区域内,是大虹桥规划中的组成部分。该镇位于整体规划最西边,距离现规划的商务功能区公路交通距离13公里;。因此,重固镇为大虹桥功能片区的边缘区域,在现有规划中,缺乏直接的项目、规划支持。
区位落位:大虹桥功能区西片区/重固镇
干扰因素:位于边缘,发展规划支持不足
重固发展前景判断:作为一个尚处开发初期的版块,其发展价值及前期,我们可通过对比浦东金桥发展
进行判断:
重固
金桥
与核心区
关系
大虹桥西部片区,为大虹桥国家商务展示片区的功能配套
区,距离核心商务区约13公里。
浦东东北部重要居住、产业、商务片区,距离浦东核心商务区陆家嘴
10公里路程。
区域发展
支持
依托青浦出口加工区、赵巷商贸中心,将成为面向江苏地
区,以园区式生产性服务业为特色、联动青浦新城发展区
域服务性片区。
金桥进出口贸易加工区;浦东陆家嘴商务辐射;轨道交通沿线发展区域
12658元/m2
20018元/m2
11548元/m2
+7360元/m2
+8470元/m2
重固公寓2年期价格走势
金桥公寓2年期价格走势
金桥作为先行发展区域,在等同的城市发展定位基础上,区域价值已经得到了市场的充分认可,区域价格水平及发展速度远
超同期重固市场。
两区域价格同比显现:在等同的城市发展定位上,重固区域房地产