转让在建工程六个节税方案.docx

文档介绍：转让在建工程六个节税方案
在房地产行业的纳税筹划中,存在一种在建工程转让问题,即卖方公司股东转让股权还是卖方公司整个在建工程项目的选择。许多涉及此类筹划文章仅是考虑了交易中卖方的利益,而忽略了交易中买方的利益问题,这样使得筹划方案在实际运用时出现受阻现象。
例如,A房地产公司(由两个法人股东组成)注册资本为3500万元,无其他所有者权益。该公司正在修建一幢住宅楼,原计划12层现已修建到第4层,“在建工程”金额为3500万元。因公司贷款困难,公司股东会准备转让给
B房地产公司继续开发。这样就有两种方式可以选择:1、B公司支付6000万元购买整个在建工程项目或
2、支付6000万元购买A公司的全部股权。假设B公司开发完成后总售价为9000万元,追加的开发成本为1000万元(为简化分析,此处不考虑印花税、契税)。
就上述案例一些纳税筹划人员的筹划方案有以下几种(站在A公司或A公司法人股东的角度):
(一) 直接转让该项目。
纳税情况是:
营业税及附加=6000×%=330(万元);
土地增值税=(6000-3500-3500×20%-330)×30%=441(万元);
企业所得税=(6000-3500-330-441)×33%=(万元);
合计应纳各项税金=330 441 =。
A公司转让项目的现金流入=6000-3500-330-441-=(万元)。
(二)转让该公司的全部股权,使股权差价与项目差价相等。
纳税情况是:
A公司法人股东应纳企业所得税=(6000-3500)×33%=825(万元);
A公司法人股东转让股权的现金流入为6000-3500-825=1675(万元);
方案(二)较方案(一)现金多流入=1675-=(万元);
可见,方案(二)对A公司法人股东有利。
此种筹划方案是否可行呢?如果我们考证一下B公司收购后的效益,答案就很明显了。
从购买方B公司进行分析,亦有两种方案。
(三)直接收购该项目。
B公司纳税情况:
营业税及附加=(9000-6000)×%=165(万元);
土地增值税=(9000-7000-7000×20%-165)×30%=(万元);
企业所得税=(9000-7000-165-)×33%=(万元);
合计应纳各项税金=165 =。
受让项目的现金流入为9000-7000-=(万元)。
(四)收购该公司的全部股权。
B公司纳税情况:
营业税及附加=9000×%=495(万元);
土地增值税=(9000-4500-4500×20%-495)×40%-5895×5%=(万元);
企业所得税=(9000-4500-495-)×33%=(万元);
合计应纳税金=495 =。
受让股权的现金流入=9000-7000-=-(万元)。
由于方案(三)较方案(四)现金多流入=-