文档介绍：徐汇滨江1885-K-1地块可行性分析
201110
谨呈:上海玖慧投资发展有限公司
本报告需解决的核心问题
在土地属性及户型面积限定的情况下,选择风险收益关系最佳的物业类型组合?
第一部分:核心导读
可发展物业类型
可发展物业类型
总部办公产品
标准办公产品
类住宅产品
商业产品
1
2
3
4
区域发展属性
区域规划属性
区域开发属性
区域交通属性
对本案的启示
浦江两岸开发是上海未来重点开发的区域。
本项目处于浦江两岸开发轴的南段位置,是陆家嘴之后最大的片区开发机会之一,未来发展潜力巨大。
处于上海发展的主轴线上,未来将受到主轴带经济利好的直接辐射。
区域未来规划六大功能区,本案所处出位置规划为滨江休闲居住商务区,距离徐家汇城市副中心5-6公里,未来将成为滨江板块的商务办公居住中心。
本项目处于商务片区临江区域,具备高端滨江商务资源与景观资源。
2010年始,滨江景观带已基本建设完成,开发顺序是从西往东推进。
本案位于的商务办公区域将实行大规模的集中开发,容易形成聚集效应。
滨江开发已进入实质性阶段,政府对其重视。
未来轨交11号线的延伸段,出行便捷。
两条越江隧道,拉近了徐汇滨江地带与浦东的距离。
区域土地的现实性和未来性向我们昭示,从城市远期发展的态势来看,这块土地的开发潜力是无可估量的。徐汇区作为上海城市副中心的地位,在全市经济发展中起着举足轻重的作用,因此对于本项目的把握应站在徐汇区城市发展的高度来衡量。
土地属性总结
宏观市场分析
区域市场分析
类住宅风险
对本案的启示
住宅限购之下,类住宅项目成交依然惨淡。
全市大平层公寓板块特征比较明显,已经逐渐成为全市豪宅主流产品。
全市大平层公寓面临去化较慢,存量增加的压力。
未来三年之后,全市将有约466万方的高端住宅体量推出
市区内大户型类住宅成交惨淡,并未受到住宅限购刺激,且未来高端住宅的巨大供应量也压缩了其价格上涨空间,加大了市场风险程度。类住宅产品增加了规划的难度,未来面临较大的政策不确定性,规划此类产品的风险较大。
区域目前类住宅均集中于北区,主力面积段在40-160平米之间。
基本在200平以内,100平以上的基本处于滞销状态。
在限购之下,仍有大户型住宅项目成交优于类住宅产品。
未来三年之后,区域将有约100万方的高端住宅体量推出
本案将面临东航金叶苑33万方住宅体量的直接竞争
价格受制于住宅市场
面临限购取消、贷款收紧等政策风险
受规划设计、景观朝向、商业配套等制约
类住宅市场总结
商业市场总结
全市商业市场
徐汇商圈发展
板块商圈发展
对本案的启示
目前全市主要商圈集中在内环内。
近年来各商圈有外扩的动作,也拉动了各区域建设的步伐,其辐射区域较广,将为中外环、外郊环等区域带来大量的人流人气。
将逐步形成市级核心商业区、区域商业中心,逐渐辐射全市的商业模式。
徐家汇商圈是上海市四大核心商业区之一,以及高端消费品集中地,辐射面积较大。
南站商圈目前规模较小、主要以生活基本配套为主,无大型商业设施
龙华商圈由于铁路分隔,南北区域商业形态和档次存在明显差异
目前板块内人口为5万人
未来引入人口数为2万人,主要以商务人群为主
本案所处南徐汇滨江板块,受徐家汇商圈截流,另周边已有项目自带商业增量,已能基本满足周边居民生活配套所需,因此本案商业以满足项目自身带来的商务人群的消费需求即可。
板块人口发展
龙华商圈总体仍以基本生活配套为主,商业发展程度较低
板块周边项目所带商业体量,将逐步满足周边居民的商业配套需求
本案所处区位目前无任何商业氛围
产品规划建议
结合市场及项目各项指标:
办公产品是较理想的物业类型。
大户型类住宅并未明显受到住宅限购刺激,市场表现低迷,未来也面临很多不确定性,并不建议采纳。
另可规划部分的商业,做项目自身配套。