文档介绍：PART &产品篇
郑州房地产市场简介
㎡;
㎡;
㎡,㎡;
:1,;
全年商品房销售均价:3905元/㎡;
其中住宅销售均价:3538元/㎡,非住宅销售均价:6700元/㎡
郑州房地产市场简介
:
㎡+新增约1350万㎡=㎡

趋势:产品竞争力的提升
龙湖镇市场简介
现状:
●本区域整体生活配套一般,地段优势不明显,但有两大特色:自然景观-龙湖,人文景观-10余座大学组成的大学城,目前区域内个案基本上集中在这附近
●从交通上来看,本区域目前依靠老107国道和郑新路与郑州连通,交通情况处于中上水准
●从客层上来看,因为目前郑州只要是外环以内的楼盘单价都在4000元/平方米以上,所以说以区域内20-25万/套住宅的优势吸引到很多在郑州市区购房困难的客层、投资客及地县级的客层
●从价格上来看,单价已经从区域刚开发时候的1000-1200元/平方米左右上升到现在的2300-2600元/平方米左右,主力总价已经达到30万/套,和郑州同类产品的总价差距在逐渐变小,当地的发展商也开始注重对面积的控制,规避总价过高所带来的销售障碍
●从个案上看,区域内目前在售项目不多,以龙泊圣地、21世纪国际城这两个远郊大盘为代表,基本上都配备了从郑州市区发往现场的看房车,把客户看房不便的困扰降低到最小
●本区域项目在规划上大都注重社区配套的完善,避免区域配套较差的销售障碍
●目前区域基本上所有空地都已经拍出,今年会有超出以往年份的更大量体会推向市场
市场分析结论
●从面积上来讲,精简的户型和相对小的面积在龙湖当地市场上越来越受到追捧,因此控制面积是项目顺利去划重要因素之一
●从单价上讲,龙湖当地市场的价格在郑州市场房价不断上升的背景下也一路上涨,但是也只是对那些自身优势巨大(品牌、规模、景观、环境)的项目而言,新盘入市若直接参照大盘的价格,那么在销售上将难度较大,因此相对合理的单价是项目顺利去划重要因素之二
●控制好了面积与单价,总价自然相对较低,与龙湖镇区域各项目在总价上有了区隔,与郑州同类产品的总价区隔则更大,对本区域的需求客户的吸引力更加巨大,因此严格控制的总价是项目顺利去划重要因素之三
●总价低不能代表居住和生活质量低,在规划产品时把绿化景观和社区配套作为重点做去,多增加产品的附加值,提升产品本身的性价比,因此把产品力做精做细是项目案顺利去划重要因素之四
本案SWOT分析:
本案SWOT分析:
(优势)
离107国道较近
泰山路是规划中与市区紫荆山直连的快速通道
离当地著名景观龙湖约1公里
规划户型面积合理,单价较低,总价范围控制得当
社区成规模,可自身提供一定配套
5000平方米中心绿地
本案SWOT分析:
(劣势)
生活配套较差
区域公交系统缺乏,出行不便
地块不完整,德邦制衣厂房直接在地块当中
距离龙湖与大学城这2个地点都有一定距离
发展商第一个项目,无品牌和知名度优势
本案SWOT分析:
(机会)
以合理的单价介入市场;严格控制户型面积来控制总价;
以2房75平方米18万左右,3房90平方米不超过25万这样的主力总价及高性价比来吸引客户