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湖塘“水漾年华”策划报告
常州新区鸿森房产营销代理有限公司
2003年12月
目录
一、湖塘房地产发展现状
二、项目简介
三、项目SWOT分析
四、竞争对手分析
五、项目整体定位
六、项目形象主题定位
七、目标客户定位分析
八、项目整体规划与建筑建议
九、户型建议
十、物业配套及景观设想
十一、开发流程及销售安排
十二、初步营销推广策略
十三、项目VI系统作品展示
一、湖塘房地产发展现状
宏观经济分析
素有“苏南五虎”之一的武进区经济发达,多次跻身全国百强县十强之列,而湖塘系武进区政府所在地,湖塘全镇人口13万多,2002年全镇农民人均收入6185元,职工人平均工资11758元,人均储蓄额21355元。湖塘素有纺织之乡的美誉,日出万匹,经纬天下,纺织造就了湖塘包括湖塘周边乡镇众多的富翁,有雄厚的购房消费潜力。
武进目前定位为常州城市副中心,大常州居住中心开始南移,湖塘正面临新一轮的发展机遇,城市建设正发生着日新月异的变化,放眼二三年内,这里将是一片崭新的天地,这里将上演新城市的传奇。
2、湖塘房地产市场研究
需求量
随着常州特大型城市建设力度加大,城市拆迁量剧增,今年常州房地产市场需求量急剧扩大,加之今年商品房竣工面积减少因素的影响,房地产市场整体呈现供不应求的状况,价格不断攀升,炒房现象出现。据有关部门统计,1-10月份全市竣工房屋面积95万平方米,%,全市商品房成交销售98.
2万平方米,%,商品房现房成交价每平方米为2284元,%,而商品房平均销售也达到了每平方米3000元以上。
在大常州的宏伟规划蓝图中,武进被定位为“大常州的城市副中心”,大常州居住中心南移,而湖塘首当其冲。湖塘版块,自1999年年底开始升温,直至现在,价位从当初的800元每平方米升到2400每平方米,涨幅尤以今年最高,但炒房程度远不如常州市区,整体是非常健康的。据统计,2003年上半年武进开发面积达29万平方米,销售面积17万平方米。湖塘价格上涨一是全国性的大环境的驱使,二是常州政府以南北发展为重点的规划使然,运河改道、淹城森林公园、大学城、高速公路、常武十里景观大道、武进高新区的建设等等,这些都加重了人们选择湖塘时的砝码。2002至2003年开盘销售的住宅类项目,新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓均已售磬,足以说明今后几年湖塘区域购房需求量很大。
但就整个常州来说,新北区均价接近3000元/平方米,而常州老城区均价已经超过3000元/平方米,而湖塘均价不超过2300元/平方米,说明湖塘房地产业潜力很大,前景十分看好。
支付能力
湖塘由于纺织业比较发达,消费能力较为雄厚,尤以中产阶层消费需求巨大,购房者中以二次购房的居多。根据市场调查结果显示,100--130平方米、三房二厅的户型、总价在30万以内的房子最为抢手。
项目规模层次
2002至2003年开盘销售的住宅类项目有,新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓,除分几期开发的四季新城50万平方米建筑规模外,其余均为中等偏下规模,一般在15万平方米以下,档次大多定位中档次,其中新城芳草园系武进区第一个纯小高层社区,档次较高宣传突出前公园后超市,与教育联姻
,较有特色。
今后,武进房地产发展将坚持“成片开发、规模开发”的思路,催生了一些超级大盘。比如,2004年湖塘房产界将要上市的新楼盘有:新城南都,政法广场南金桥房产地块,新城房产夏雷村500亩地块。其中新城房产的两个项目一个南都占尽规模优势、一个夏雷村地块紧临本案,将成为本项目未来主要竞争对手。
主力户型导向
湖塘地区纺织业发达,一般私营业主老板多是“有车一族”,以在常州市区购房为荣,实际在湖塘购房的多是机关单位企业中层阶层,因此,在湖塘100-130平方米之间,以经济实用为主的大小三房为主打户型也是一种必然。其中新城芳草园105平方米三房一厅一卫户型十分好销,说明经济实用、功能齐全的房型深受市场欢迎。
3、住宅区域调查报告
户型结构
湖塘楼市以多层、小高层住宅为主,多层为砖混结构,小高层为框架结构,建筑形态、多为板式住宅。产品户型丰富多样,精巧两房、适用大小三房、尊荣四房、豪华五房,空中别墅可满足不同层次消费群的购房需求。市场主打户型为100-130平方米的大小三房。
交付标准
湖塘楼市的交付标准基本同常州相同,基本是毛坯房,目前还没有出现全装修概念。交付时,各种管线预设到位,一般单元电子防盗门、进户防撬门安装到位,有线、宽带端口预留,业主基本装修