文档介绍：报喜鸟集团· 嘉兴《中楠·穆溪左岸》项目
营销策划方案提报
第一部分
市场篇
一、影响嘉兴整体房地产市场发展的因素
政策、经济等外部因素:
城市及农村居民收入的不断增长,促进了房地产市场的快速发展;
城市化进程的加快,为房地产市场注入了新的活力;
外来人口的不断导入,为房地产市场提供了必要的购房需求;
政策双重影响,利好、利空政策作用市场。
目前市场在售项目多为10万m2以上的大盘,项目的“规模效应”渐渐成为市场上的主要卖点之一;
市场自身因素:
04、05两年市场供应量较大,导致目前在售的现房和准现房项目较多,为新一轮上市项目销售造成一定的压力,市场竞争加剧;
随着整体房地产市场的不断发展,以及市中心土地的日益稀缺,现阶段逐渐形成了南、北、西区三足鼎立的市场格局。
二、板块细分市场介绍
整体市场格局:
北区
中心
城区
东南区
西区
东北板块
其他板块
板块发展依托:
传统的的居住板块;
便利的生活配套设施;
与市中心的直线距离。
板块一:北区板块(本项目所在地)
板块产品特征:
建筑形态以多层为主;
房型设计以大2房和小3房居多;
多以穆湖景观优势为主要卖点。
板块主力客源:
长期居住北区的嘉兴市民;
开发区内的企业职工;
外来务工者。
板块住宅价格:
均价:3700- 4000元/ m2 。
代表性项目介绍
禾城世纪花园
位置: 禾兴北路昌盛路口
项目体量: 17 万m2
建筑形态: 别墅、多层、小高层
主力房型: 2 房、3 房
目前售价: 3800 – 3950 元/ m2
项目分析:
小区的穆湖景观优势以及森林公园旁的生态环境优势;
北区成熟的生活氛围以及完善的生活配套设施;
相对于其他市场活跃板块的价格优势;
目前剩余的多层大面积房源以及小高层销售遇到瓶颈。
板块发展依托:
符合城市发展方向;
教育设施的逐渐完善;
优秀的项目品质。
板块二:东南板块(南湖新区)
板块产品特征:
05年以来大型项目开发超过20个;
房型设计以2房和3房为主;
多以教育配套为主要卖点。
板块主力客源:
政府公务员;
区域原有居民改善居住环境;
上海及江、浙两省的投资客。
板块住宅价格:
均价:4200- 4500元/ m2。
代表性项目介绍
巴黎都市(三期)
位置: 中环东路、中环南路口
项目体量: 万m2
建筑形态: 小高层、高层
主力房型: 大2 房、大3 房
目前售价: 5000 – 5300 元/ m2
项目分析:
东南板块项目的规模优势在该项目身上体现的淋漓尽致;
曾获得“优秀规划设计”、“十大人气楼盘”等多个奖项;
超高的价格定位,令该项目的后续价格上升遇到阻力,目前销售遇到瓶颈;
特色化的建筑设计风格,提升项目整体档次感;
大量的户外广告宣传,使得小区知名度迅速提升,占据了相当的市场份额。
板块发展依托:
大型商业项目的建成,“以商带住”;
长久以来所形成的高档品质感;
未来规划的日渐成熟。
板块三:西区板块
板块产品特征:
项目多为10万m2以上的混合性社区;
主力2房90-110 m2 、3房110-140 m2 ;
以价格优势为主要卖点。
板块主力客源:
开发区内的日、韩、台资等企业中高层管理者;
区域原有居住人群;
本地和外来的私营业者。
板块住宅价格:
均价:4500- 4800元/ m2。