文档介绍：2009年,这是一个好的年代,这是一个坏的年代…
市场预测:09年,先扬后抑,天时、地利、人和缺一不可
08年刚性需求客户的持续观望,进入09年会有后有一个短暂性的爆发;
09年全球经济环境的进一步严峻,势必会更一步影响中国经济的方方面面,房地产市场将会深受其害;
此次小阳春的出现,进一步刺激开发商抢时机推货,预计4月至少有40多个楼盘推货,加上前期市场上积压
的货量,这将引发新一轮的价格竞争。
区域市场动态:瑞安重庆天地·雍江苑
未售
前期
此次加推
3月21日预计推出10、12号楼,合计278套房源,当日加推出7、8、9号楼,102套房源。共推出5幢合计380套房源,回收均价6300-7000元(含1500元精装),开盘当日销售了约70%。此外雍江苑还有景观位置最好的1、2、3、4号楼尚未售,全是三房以上的大户型,合计房源约100余套。
区域市场动态:东海岸
澜庭15# (精装修)
12-14#(清水)
未售
未售
售完
售完
售完
售完
售完
售完
售完
目前在售的为12-14号楼的清水房,其中朝小区中庭的部分房源为政府团购,剩余房源的回收均价为4550元/㎡,现已销售85%。3月28日即将开盘的为15号楼的精装修房,销售均价5300元/㎡。预计未来供货量约800套左右。
市场趋势不容乐观,群雄并起,烽烟四起
项目周边在售楼盘自降姿态,凯歌高唱
明确目标客户
找准市场定位
强化包装推广
行之有效的销售策略
总结与思考
项目前景堪忧,危机四伏
逆向思维
确定销售目标
项目销售目标
销售总目标: 1545套
销售时间: 从2009年7月-2010年5月
阶段性目标: 09年全年完成1#、2#、3#、4#和6#共1356套
货源的55%,约746套
09年底—2010年5月完成剩余货量消化
保利·康桥的销售目标
“起爆点”
开盘套内均价4380元/㎡
(两房总价:31-33万左右/套)
(三房总价:37-45万左右/套)
具有务实性的价格策略
目前沙滨路沿线楼盘不看江户型均价在4100元/㎡左右、看江户型均价在4800-5400元/㎡,价格区间较大,销售速度均较缓慢,康桥前期总体销售价位在4500元/㎡左右,通过高品质来撬动市场,在刺激市场的同时,避免可能出现的货量积压危机!
这样的价格具有较强的务实性,目的是迅速聚集人气,打开市场,保证快销、旺销的目标,同时为后期小幅提价打基础!
保利·康桥的销售价格目标
板块
楼盘名称
单价
三角碑
煌华新纪元(精装)
8700
沙滨路
卓越美丽山水
5400
杨公桥
融汇温泉城
4900
天星桥
蓝溪谷地
4800
石小路
富洲新城
4200
凤天路
凤鸣山水国际
4186
沙滨路
宝嘉江枫美岸
4100
沙滨路
华宇秋水长天
4100
沙滨路
华宇金沙别馆
4050
板块
楼盘名称
户型
面积
总价
沙滨路
卓越美丽山水
二房
73-86
39-46
杨公桥
融汇温泉城
二房
64-67
31-33
石小路
富洲新城
二房
71-76
30-32
凤天路
凤鸣山水国际
二房
63-72
26-30
沙滨路
华宇秋水长天
二房
61-75
25-31
沙滨路
宝嘉江枫美岸
二房
64-67
26-27
天星桥
蓝溪谷地
二房
46-54
22-26
沙滨路
华宇金沙别馆
二房
51-66
21-27
板块
楼盘名称
户型
面积
总价
沙滨路
卓越美丽山水
三房
97
52
石小路
富洲新城
三房
91-123
38-52
杨公桥
融汇温泉城
三房
85-87
42-43
沙滨路
华宇秋水长天
三房
93-105
38-43
沙滨路
宝嘉江枫美岸
三房
91-105
37-43
凤天路
凤鸣山水国际
三房
83-104
35-44
沙滨路
华宇金沙别馆
三房
81
33
项目单价
两房总价
三房总价
本项目如4380元/㎡,则两房总价31-33万左右/套;三房总价37-45万左右/套
达成目标需要面对的价格挑战
这样的价位下,我们的目标客户在哪里?