文档介绍：目录
项目决策背景
第一部分:项目概况
一、宗地概况
二、大社区配套
三、宗地规划情况
四、区域产业发展规划
五、合作方与合作条件
第二部分:法律分析
一、合作地块土地现状
二、法律风险评估
三、风险控制
第三部分:市场分析
一、宗地优劣势
二、市场背景
三、市场竞争
四、产品建议
五、客源分析
六、开发节奏建议
第四部分:规划设计初步分析
一、地块分析
二、规划设计中重点考虑的因素
三、规划设计思路
第五部分:开发计划
一、经营目标
二、开发计划安排
第六部分:成本及投资收益分析
一、成本预测
二、经济效益分析
三、项目资金预测
第七部分:税务分析
第八部分:综合分析
项目决策背景
一、进入浦东,拓展市场,占据战略要点
浦东新区已累计吸引外商投资近 300 亿美元,世界 500 强企业中已有 98 家
在浦东投资了 181 个项目。2000 年,新区完成国内生产总值 920 亿元人民币,
人均 GDP 近 7000 美元。“十五”期间,新区 GDP 年增长率 15%,是中国最具经济
活力和发展潜力的地区。
2000 年,浦东新区内销商品住宅批准预售 417 万平方米,登记预售 260 万平
方米,具全市首位,是上海容量最大的房地产区域市场。
上海公司进入浦东,既是拓展市场的需要,也是集团的战略举措。
二、形成全市发展格局,实施上海造镇计划
通过浦东曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目,上海公司将进入浦东和
北区两大市场,加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目,完成在全市
的发展布局,总用地超过亩,住宅总建筑面积达到万平方米,为未来三年发展
奠定基础。
上述五大项目都位于外环线附近,处城乡结合部,规模大,土地成本低,容
积率低,是理想的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象,整合配套资源,实
施造镇计划。
三、区域发展前景广阔
浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托,规
划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧,
其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。
曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托,形成曹路教育产业园区。目前
正集中建设一期 平方公里,规划未来二、三期向东拓展至长江边,园区总计
近 7 平方公里。当地人气及区域档次将得到提升,土地具增值潜力。
第一部分项目概况
一、宗地概况
1、地理位置
项目地块位于浦东新区曹路镇,外环线东侧,距离小陆家嘴 20 公里左右。
金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧,直
线距离 5 公里左右。
2、面积及四至
项目占地亩(约公顷),地块呈不规则状,南至路道路红线,北至规划路
道路红线,西至规划路道路红线,东侧呈不规则形。
3、地块现状
- 自然标高在约 4 米左右,地块内无高压线。
- 地块内需动迁居民 200 户,约 800 人左右,现主要分布在地块中部和南部。
- 地块水系较丰富,共约 2 公里长,宽度在 6-10 米左右,除东侧小部分河道
淤塞,其余水质清澈。
- 地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。
4、周边状况
宗地南侧为曹路镇的工业园区,主导产业为高科技、电子产品。
宗地北侧为居民住宅,主要为多层公房和农民住宅。
宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。
宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。
二、大社区配套
1、大市政配套
宗地周边现状市政管线容量较小,仅能满足项目施工和先期住宅开发(月约
10 万平方米)的配套需求。
供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需
求,需土地方根据我开发进度逐步配套完善。据了解,规划在宗地西侧一公里附
近建 35KV 变电站一座;在金海路埋设 800-1000 的自来水管一根;规划在华东路
设 500 污水管一根。
2、道路系统完善,地块出行便捷,可与城市立体交通网络方便连接。
外高桥
15min
人民广场小陆家嘴金桥开发区中心
地块
30min 25min 10min
张江
15min
图 1-7:地块至周边区域中心车行时间
3、公共交通不发达
地块周边共有公交线路约 8 条,现主要集中在上川路一线上,基本只在浦东
区域内运行。地块周边没