文档介绍：机密文件
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可可空间发展战略及定位报告可可空间发展战略及定位报告
长沙鹏星地产顾问有限公司
20060908
报告结构
客户需求分析
项目解析项目解析市场和竞争分析市场和竞争分析客户需求分析
客户定位
项目定位项目定位产品定位
价格定位
物业建议物业建议
项目解析——项目指标
已建办公楼
已建宾馆占地面积: 14亩
容积率:5
建筑面积:46669㎡
地块面积小且形状不规则,紧挨服
饰公司办公楼和宾馆.
本项目地块紧挨办公楼和宾馆,对项目的开发有一定的限制作用,
且项目占地面积小,导致项目缺少规模效应.
项目解析——项目四至
宁乡火车站
宁乡大道
北
项目周边目前为荒山荒
地,环境较差,但随着周
边逐步发展,周边环境将
经济开发区会越来越好。从发展的角
度来看,项目周边价值越
来越高。
项目解析——项目区位条件分析
项目所处的位置
处于宁乡的经济开发
区与行政教育中心区
交汇处。
新城区本项目行政教育中心区
是以县政府、法院、
宁乡县一中为中心的
新城区,目前已发展
成为宁乡的高档住宅
区。
区域工业园发
展、以及道路拉通,
火车站的投入使用,
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老城区未来- 年内,项
目所在片区必将成为
城市的中心地带。
项目解析——项目交通
项目南临二环线,西接宁乡
大道,现有交通非常便利。
本项目
即将拉通的人民北路和新康
路,加强项目与老城区的联
人系。
民
路
项目离火车站不到5公里的距
新康路
离,彰显了项目交通便利;
项目距长常高速宁乡入口的
距离也较近。
项目周边人气不够,公共交
通相对滞后。
项目的交通便利,随着周边的
开发,交通优势将越来越明
显,市场竞争力较大,升值潜
力较大。
项目解析—项目周边配套
宁乡县一中宁乡县政府
项目周边具
有独一无二的大
型公建配套以及
政府机构和工业
园为项目提供了
大量的潜在客户
群;
但周边缺乏
宁乡县国税局规划中的五星级酒店人气,生活配套
缺乏,为本项目的
商业的开发提供
有较大发展空
间。
还有县人民法院、县人民医院、玉潭公园等
项目解析——小结
z 项目规模小,容积率高,缺乏大盘的品质和规模效应;
z 项目处于城市发展的热点区域边缘,未来升值潜力大;
z 行政中心区和经济开发区的快速发展,为项目带来人气和
大量的消费者;
z 区域内其他楼盘的开发必将提升区域形象,完善周边配套,提升
区域的吸引力,区域未来将成为宁乡置业的首选区域;
z 交通便利,目前缺乏公共交通;
z 项目周边生活配套不完善,缺乏人气;
z 项目周边的一些配套足以使项目成为宁乡最具有吸引力的项目之一
项目解析对项目开发的启示:
z 查找周边客户群(政府机关,经济开发区企业等)特征,对比周边竞
争楼盘,抓住市场空白点;
z 项目必须通过自身品质、人文和服务、配套等(独一无二)营造,消
弱配套不足和规模不足的影响,确立项目在市场独一无二优质形象。
z 必须借助区域的发展优势,提升项目的知名度;
z 充分发挥项目的资源。
市场分析——宁乡县总体经济运营情况分析
宁乡概况:位于长沙西部,为长沙通往湘北、湘中的重要通道,总
面积2906平方公里,人口130万,区域内拥有重要的人文、旅
游资源,矿产丰富。距离长沙城区仅33公里,20分钟车程。
2004年已经启动撤县立市计划,预计在2020年,将把宁乡建成
城区面积35平方公里,人口30万的中型城市。
宁乡经济指标:2005年完成国民生产总值147亿0834万元,比
%,其中第一产业29亿9468万元;第二产业76亿
7479万元;第三产业40亿3887万元。完成地方财政收入5亿
3483万元。城镇固定投资70亿5254万元;社会消费品零售总额
52亿0882万元;外商投资实际到位4406万美元;国内投资(长
沙市外)实际到位26亿9800万元;农村人均劳务经济收入1744
元。“十一五”开局,宁乡在全国县域经济基本竞争力评价中大
步跨越,,同比增长
%;,%;城镇居民人均可
支配收入8175元,%;农村居民人均现金收入4640
元,%。