文档介绍：闽峰项目定位与物业发展策略报告
山东中原事业一部
Shandong
汇报说明
本报告在深入研究济宁鱼台房地产市场的基础上,对项目定位提出针对性建议,对物业发展提出合理化建议,帮助开发公司降低开发及营销风险,实现利润与销售速度的平衡。
报告思路
城市概况
城市发展及规划
城市简述
经济情况
鱼台县发展与规划
房地产市场研究
鱼台房地产市场情况
项目本体研究
项目基本情况
项目理解
项目定位体系
SWOT分析
项目发展策略
项目定位体系
项目案名建议
安置房的平衡
价值提升建议
码头改造建议
物业发展建议
整体规划思路
物业类型及配比建议
整体规划建议
建筑风格建议
景观建议
户型选择及配比建议
物业管理建议
区域市场
重点项目分析
市场研究
项目定位
物业发展
城市概况
城市发展及规划
房地产市场研究
PART1、市场分析
城市概况
位于山东省西南部,东临南阳湖、昭阳湖,南与江苏省沛县、丰县毗邻,西与金乡县接壤,北以新万福河为界和济宁市郊区隔河相望。鱼台风光旖旎、美丽富饶,向有“北国江南、鱼米之乡”的美誉。
京杭大运河沿县境东部蜿蜒纵贯。以“孔孟之乡、礼仪之邦”著称,,。。共有3乡7镇,392个行政村,总人口47万。
鱼米之乡,水城风貌、生态宜居之地。孝贤故里,历史悠久,传统文化名城。
鱼台县
济宁市
鱼台县
经济情况
从左图可看出,鱼台近几年GDP一直保持增长势头,虽然增长速度较为波动,但2011年在政府的大力倡导下将会发生质的变化。经济形势持续向好,GDP的增加迅速,人民生活水平不断提高,只是基础相对比较薄弱,给房地产行业的发展带来的机遇有限。
鱼台县社会消费品零售总额以20%的增长速度逐年提高,显示了鱼台人民的生活水平在逐步的提高,侧面反映出鱼台人民在消费意识上也有了改变。
数据来源:济宁市统计年鉴
数据来源:济宁市统计年鉴
国民经济发展势头良好,社会消费品零售总额高速增长。房地产借势发展
产业结构
经济发展处在工业化初始阶段,产业结构进一步优化,第二产业占据主导地位
通过数据图表可以看出鱼台县目前处于工业化初级阶段,经济相对落后。但从2006-2010年的产业结构比例相对稳定,第二产业占据主导地位,给房地产发展提供了稳定的经济基础。
鱼台县
鱼台大米享誉全国,水产品营养丰富。鱼台堪称“北国江南鱼米乡”,系国家优良商品粮、优质棉花和水产品生产基地。
工业发展较快,全省十佳煤矿“鹿洼煤矿”已处于盛产期,“湖西煤矿”也已投产。“鲁王”面粉、“砻工”米机、鱼台优质煤畅销海内外。
外向经济增长迅速,招商引资成效显著,民营经济势头强劲。
数据来源:济宁市统计年鉴
人口与收入
数据来源:济宁市统计年鉴
数据来源:济宁市统计年鉴
从图表可看出,鱼台县无论是农民收入还是城镇职工工资都在增长,增幅都在10%以上。随着收入的增加,人民的生活水平持续走高。收入拉升有效需求,给房地产市场带来了机遇。但总体收入不高,购买力有限。
鱼台县随着经济的发展,城市化进程的扩大,城镇人口数量不断增多。这给鱼台县房地产带来活力,增加了对房产的需求量,有助于房地产的发展。不过每年增加的非农人口数量不多,机会有限。
城市人口数量不断增多,人均收入持续走高,增添城市活力,推高房产需求
城市发展
城市化
被动郊区化
主动郊区化
城市中心拥有最优越的可达性和区位优势
城市要素向中心聚集
城市中心规模经济,涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能
有城市更新改造背景形成大量购房需求
政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设
在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重
阶段划分
城市特征
指标特征
居住消费特征
人均收入(GDP)/美元<3000
人均收入(GDP)/美元3000-4000
解决温饱问题;生理性需求占主导地位的阶段,主要是对农产品和轻工品的需求
追求便利和功能阶段;人们对耐用品的消费需求迅速增加,从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主
人均收入(GDP)/美元4000-6000
追求降低住宅成本;改善居住环境并重非物质消费(如:旅游、健身、体育保健及文化欣赏等)大大增加
郊区快速干道初步形成,市政基础设施完善
郊区主流客户为本区域的中高收入阶层
购房目的为第一居所、第二居所或投资
人均收入(GDP)/美元>6000,城市化率70%
追求生活质量阶段,对物业的要求不仅停留在居住的要求,开始出现度假居所,投资物业等等。
大都市,城市群
城市出现多个中心
副都心的出现
多个城市共同发展
鱼台现处