文档介绍：富士特上夼东项目
户型面积定位与价格定位
独立深化报告
北京东方恒基地产顾问/恒基房产
2004年11月
目录
一、区域环境调研
■项目周边区域交通导流图(注解)
■项目周边企事业单位分布图(注解)
■项目周边商业民生配套分布图(注解)
■项目周边住宅区域分布图(注解)
■项目周边类比竞争项目分布图(注解)
■项目周边类比竞争项目基本资料调研
■其他在销或在建项目简介:(非类比项目)
二、户型定位部分调研
庞大的资料库下载
1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例(小结)
2、二手市场租赁与销售供应状况(写字楼物业、商品房物业)
3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场关系
三、价格定位部分调研
项目周边竞争项目价格调研
项目周边二手市场销售与租赁价格调研(写字楼物业、商品房物业)
市场均价定位
■针对二手交易市场中(买卖)市场的分析研究
■针对二手交易市场中(租赁)市场的分析研究
4、与市场类比竞争项目16大卖点分析价格的评比
■均价定位动态价格基础
四、定位总结
1、价格定位
2、目标客户群体定位
3、物业形态定位
4、户型定位
五、其他配套建议
1、行政支持系统
2、后勤支持系统
3、经营支持系统
4、物业管理系统
一、区域环境调研
■项目周边类比竞争项目基本资料调研
个案一:东海山庄
项目名称
东海山庄
项目类型
中高档住宅
发展商
山东白云山房地产开发有限公司
地理位置
白马山庄南环山路东口隧道北
工程进度
2005年5月交付使用
交通状况
便利,7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交车经过
总占地面积
1万㎡左右
总建筑面积
15600㎡
容积率
绿化率
40%
实用率
90%
层数
共为5栋板楼(4+1阁楼/层)
配套设施
西部三层网点为设区生活配套
付款方式
一次性付款或银行按揭7成20年
售价
最高5380元/㎡
最低4380元/㎡
均价4580元/㎡
交楼标准
毛坯房
㎡/月
住户数量
共108户(另27套阁楼亦可单独销售)如计入户数可达135户
停车位
除阁楼外停车位按1比1计算,共计108个
目标客户群
私营企业主或主管、部分政府官员、成功商人等多为二次置业人群
主力卖点
以地段、私密、环境氛围等中高端别墅型居住区推广
广告诉求
山海情怀,名流专属
综合点评
该项目由于地利关系,在景观优势与私密性上较为得到富足阶层的喜爱,但鉴于该项目产品所定位的客户群为中高端客户群体,再者在规模体量、档次氛围上与本项目仍存在一定差异,列其为竞争对手只在与总价与户型上的考虑。
个案二:进德小区
注:(该项目地块产权归属上有遗留问题,所以主要的经济技术指标现今仍未对外公布,销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。)
项目名称
进德小区(小高层二期)
项目类型
中低档住宅
发展商
烟台房地产集团华宇置业
地理位置
四马路进德小区内
工程进度
2005年10月份交房
交通状况
便利
总占地面积
不详
总建筑面积
不详
容积率
不详
绿化率
37%
实用率
不详
层数
共为两栋每栋12层
配套设施
社区医疗、幼儿园、健身房、餐饮、洗浴、超市、农贸市场、小学、银行一应俱全免煤暖投资
付款方式
一次性付款或银行按揭7成20年
售价
最高4680元/㎡
最低3980元/㎡(高一层+%)
均价4280元/㎡
交楼标准
毛坯房
管理费未定
住户数量
共120户
停车位
地下\地上320个停车位
目标客户群
附近喜欢就近置业的老居户
主力卖点
以地段为主力,附以居住理念等概念化主题
广告诉求
超大空间设计,演绎现代舒适生活
综合点评
该项目盘踞芝罘区中心地段,周边皆为年代久远的老城区,与本项目区域环境氛围极其相似,所以该项目的户型设计与价格定位、销售状况将是本项目的重要参考对象。
个案三:今日花园
该项目分为东西两区,东区为规划中与部分销售区域或配套区域在此简单略过;
东区:共计6栋楼(9、10、11、12、13、14号楼)
■ 9号楼为回迁安置楼;
■ 10号楼在售,目前为现房。1—3层为网点,被建行买走,作为办公楼。
■ 11号楼为一大型超市。
■ 12—14号楼为11层带阁楼的住宅楼,规划/待建,因为牵扯到旧有项目的拆迁,所以具体改造时间至今未定。
西区:
项目名称
今日花园西区
项目类型
中档住宅
发展商
烟台国际工程发展有限公司
地理位置