文档介绍：社区型商铺的营销策略社区型商铺的营销策略庞大的下载资料库(整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 必要时可将此文件解密社区型商铺的营销策略社区型商铺的谴旦屏取姆贴废栏庶技撇壕殖郴贪谭陆滓泥跃损授于磋痞涟摩糖枕德箍悸盘敏酿妄病蠕霓懒忱剔淘颓茸肉耪猜啪呈捣轰***葱笼踊离击容升台圾工料
社区型商铺的营销策略在商业地产中,社区型商业其规模、区域的划分相对有限,但其发展前景相当可观,是未来商业地产发展的方向,是整个商业地产板块中及其重要的组成部分,是将居住与商业融合为一体的新领域和新市场。商业地产时代已经来临,其营销策划战略战术也将面临新的创新和挑战商业地产的营销策略、方式有很多种,但归结到大的面上就是三类:
策略一全部出售
很多商业广场就采用全部出售办法,出售后由小业主自主经营。如北京的建外SOHO商业街,上海的金桥·罗马假日等。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症,如业态混乱,物业管理难,缺乏统一模式,不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合,整个商业项目缺乏品位。
发展商一次性收回投资摆脱了风险,但以后投资者的风险增大了,该商业的价值就很难提升,还有可能成为死铺。如南京路,福州路旁的中福城一条街,内街商铺全部出售给温州人,两、三年过去了,一条商业街开门的商铺只有几家,几十家商铺都关着门,门上出租告示一张,都等待升值转让。这种商铺产权已全部出售,管理公司很难在经营权上加以制约。更有炒铺人把门一锁,二—三年不来,管理公司拿他没辙。这样的“商铺”很容易变成“伤铺”。
全部出售模式一般只适应沿马路的,或少量社区内街面商铺,而且是底铺、小面积。而内街式大型社区商铺不宜推广,如确需出售,应事先在合同条款中对经营权,经营业态,规模、期限加以制约,只有如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。
策略二全部出租
这是一种现在比较推崇的营销方案,这样发展商可保证商业模式的统一性,统一经营、统一管理、统一招商,在经营过程中不断调整完善,达到发展商、商家、消费者三者三赢。如四川路、山阴路口的东晖休闲广场,三年经营下来,业态稳定成熟,人气越发旺盛,以前到“一茶一坐”吃饭随到随吃,现在必需排队十分钟。还有新天地,刚开始时每年租金164万元,现在是每年租金600万元。其商业模式已成为上海的一个亮点、大都市标志性的旅游景点。
这种模式被不断地拷贝,模仿。成为一种新的商业模式,如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。这种商业操作需要发展商有较强的资金实力,有良好的经营管理队伍,如襄阳路小商品贸易市场管理队伍,工商管理、税务、警所到现场联合办公,组成了一支有效的管理队伍。
全部出租的缺点是发展商资金一时难以回收,但以后的增值前景非常可观。“养铺”是商业地产增值的必然途径,一万平方米左右的商业广场,“养铺”时间一般为二到三年。对企业来说,每年保证有正常的现金流,二三年后经营上比较成熟的商业,就有较稳定的回报和超值的价格。
策略三部分出售、部分出租或者出售包租
这是一种介于以上两者之间的方案,这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流,同时又不愿降低商业广场的品质,可将部分商铺出售套现,并与投资者签定包租返利方案,以保证整体业态的统一性,这样商业广场在运作策略操作上可