文档介绍：国有房地产企业战略思考
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关于战略
正确的认识自己
正确的应对环境
正确的武装自己
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内容
房地产企业未来发展形势展望
房地产企业竞争形势与业务模式分析
房地产企业战略思考维度
中型国企的应对思路
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中国的房地产行业具有以下五个基本特性
政策敏感性
房地产业是中国经济的支柱产业,并且是国民最基本的生活条件环境。从房地产业的发展周期看,我国的房地产市场受国家宏观政策的影响非常大。
关联性
房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着我国加入WTO,与国际一体化的快速发展,我国国民经济与全球经济的相关度越来越高,也会对房地产业的发展产生越来越大的影响。
地域性
房地产地域性很强,各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时,必须针对各地具体情况进行逐一分析,谨慎投资。
周期性
房地产业作为国民经济的支柱性产业,受国民经济状况的影响极大,其市场波动情况与宏观经济周期波动趋势基本一致;同时房地产业伴随着国家宏观政策的调控而波动。
伪市场性
房地产的地域性、土地资源的稀缺性,以及房地产对社会发展的重要性决定了国家会对其进行有效的控制和管理的必要性,这些因素在一定程度上限制了房地产企业之间自由竞争的展开。也导致了房地产行业中存在多种不同规模、类型企业的共存。
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多种因素决定了房地产中长期平稳向上增长
我仍有较大差距,城市化进程发展将极大推动房地产业的发展;
受“人口红利”因素影响,未来20-30年房地产业发展前景良好;
我国目前人均GDP的发展阶段,支持房地产发展的需求旺盛;
中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨;
中国受传统消费观念的影响,房地产市场的需求在中、长期也会保持上升;
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我仍然很低,城市化进程是房地产的根本驱动力
我还有很大差距;
我仍处在初级向中级转变的过程中;
根据战略,中国的城市化发展的进程至少需要20~30年或者更长的时间,仅城市化一项,我方米,房地产市场发展前景广阔;
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人口红利的利好因素支持房地产市场中、长期向好
2010年前
2010-2025年
需求主体
35-45岁群体的住房改善需求
婚龄人口的刚性需求再度增加
中产阶层崛起及贫富差距拉大,导致社会游资充裕,住房投资需求持续升温
50岁以上群体对于住房的改善需求
我国的人口结构已经由50年到80年的“人口负债期”转入“人口红利期”(这一阶段的主要特征是因人口结构变化所导致的高储蓄、高投资和高经济增长)
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我国目前人均GDP的发展阶段,支持房地产发展的需求旺盛,房地产市场中长期处于上升通道中
世界银行认为,一般来讲,房地产投资与GDP之比会随着人均GDP的增长而呈倒U形,我国目前正进入稳定高速发展期,普通大众对住房改善需求明显增加(2008年我国人均GDP为3300美元)
人均GDP
1400美元以下
1400-8000美元
8000美元以上
房地产投资占GDP的比重
2%
8%
3-5%
住宅产业发展情况
住房还不能成为大众消费品
普通大众对于住房改善需求增加
住房普及化,房地产对于经济的带动作用减弱
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国家土地政策中的18亿亩耕地红线在资源端构成很大的压力,中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨
中国是人口大国,从保障粮食安全和社会稳定的要求出发,必须确立粮食基本自给的方针,18亿亩耕地是一个具有法律效力的约束性指标,是不可逾越的一道红线。
耕地存量,,年均减少1200万亩;2007年比2006年减少460万亩;按照年均减少300万亩的保守估计,只能用到2016年;按照2020年计算,平摊到每年只有200万亩可用;根据2009年全国城市建设用地审批情况看,新增建设用地中80%都来自农村集体土地,坚守18亿亩耕地的任务将极为艰巨。
此外,,“十一五”期间已完成8065万亩,未来退耕任务一项就将突破18亿亩的耕地红线。因此,中国土地资源的稀缺性可见一斑。
20XX年
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中国受传统消费观念的影响,使得需求比国外同等发展阶段的国家更加放大,房地产市场的需求在中、长期也会保持上升
国家
城市居民住房自有率(近几年的统计结果)
中国
82%
英国
70%
美国
60%(其中曼哈顿仅为10%,次贷危机