文档介绍：目录
第三部分社区商业建筑规划设计与要求
第一部分社区商业的定位与要求
第二部分社区商业的业态规划设计与要求
第四部分社区商业配套规划设计与要求
社区商业的定位与要求
规模定位
市场定位
主题定位
租售定位
社区商业的定位与要求
规模定位
商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一
特别是对于未确定商业面积的项目来说,规模的定位更是重中之重,适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。
商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质,一般情况下,社区商业的规模越大,人均商业面积越高,其商业的对外经营性质越强,呈现出成正比的关系。
规模定位中主要考虑的因素有:
区域的商业市场容量;
市场整体租售状况对项目规模的影响;
项目的商业属性(外向型、中间型或内向型);
主力店的带动效应(主力店与其辐射区域面积比为1:);
竞争性项目对项目规模的影响;
市政规划对项目片区商业规模的影响;
项目自身条件对规模的影响等等。
社区商业的定位与要求
市场定位是前期定位策划的最重要定位之一,主要包括:
功能定位
按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业(—2公里范围内,常住人口不少于10万人)、中间型社区商业()、内向型社区商业(在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群);
按照业态类型可分为:日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等,但社区商业中定位为专业市场的商业较少;
档次定位(分为低档、中低档、中档、中高档、高档);
名称建议(通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定)。
社区商业的定位与要求
主题形象定位
社区商业的主题形象定位主要考虑的因素:
住宅楼盘的整体风格;
项目片区的整体氛围;
主题营造的可实现性等;
租售定位
租售定位原则:
市场租售态势对项目的影响(租售市场压力的大小);
发展商的意图:
若希望短期回笼资金,则建议尽可能的销售;
若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造,
则建议以租为主;
若希望短期回笼资金,同时兼顾品牌的打造,则通
常建议只售价值较高的街铺,而主力店及内铺只租。
项目的租售前景预判。
社区商业的定位与要求
租售定位——租金定位
通常是运用市场比较法进行定价,通过项目周边主要项目(相近或相类似的商业项目)的市场调研,进行综合比较
主要比较的要素有:
整体区位
商业氛围
人流量
主力店
交通条件
发展商实力
规模主题
升值前景
社区商业的定位与要求
租售定位——售价定位
目前主要有两种方法对售价进行定位,即市场比较法和收益还原法。
市场比较法同租金定位类似,综合比较上述几种因素进行分析,如中海坂田项目(参考项目综合系数评估表) :
社区商业的定位与要求
比较因素
权重%
可类比项目
本项目
春华
四季园
左庭
右院
万科城
毕加索大道
商业
世纪华厦
整体区位
20
18
15
18
19
13
商业氛围
20
17
16
1