文档介绍：营销策划案
华仪富丽华城市花园
目录
一、信阳市楼盘宏观分析
(一)信阳市区楼盘板块的划分
(二)主要竞争楼盘分析
(三)本项目SWOT分析
二、市场战略与产品定位
(一)竞争对手定位与策略
(二)本项目定位方向及定位
(三)配套建议
(四)园林景观建议
(五)目标客户定位
三、项目推广策略
(一)推广战略
(二)项目定位语
(三)推广步骤
(四)宣传攻击
四、项目销售策略
(一)销售总策略
(二)价格策划
(三)物业管理策划营销
(四)人员配置
一、信阳市楼盘宏观分析
南湾风景区版块
市区版块
羊山版块
平桥版块
随着信阳城市化进程的稳步推进,基础设施日益完善,在近几年抢抓机遇,加快发展,努力打造地区性中心城市,信阳市中心城区建设要实现建成人口100万、面积100平方公里的区域中心城市目标,新规划了羊山新区、信阳工业城、南湾管理区等功能开发区域,拉大了城市框架。
作为前沿领头军的房地产开发,也在各区遍地开花,结合目前开发情况,基本上可以划分为五个版块:师河两岸版块、市区版块、羊山版块、平桥版块、南湾风景区版块。
(一)信阳市区楼盘板块的划分
师河两岸版块
五大版块
本案
五大版块基本情况
概况
师河两岸板块是目前信阳市的核心房地产竞争区域,地段好、环境好、基本上算市区。既是城市传统的商住中心,也是正在规划中信阳市独有的地域休闲中心,各大项目纷纷抢滩,总开发面积超过100万平米,可谓千军万马过独木桥!目前生活配套设施及城市建筑、交通规划正在一步步完善,随着师河南岸的沿河风光带的修建,该版块可用“城市高端生活区”来形容。因此,该板块提质的空间相当之大。
板块特征:本板块项目大都临河或离河两岸很近,承载了信阳城市的核心住宅功能,目前所有开发均以高档物业为主。多层住宅开发仅仅是开发商分摊部分土地成本和打知名度的选择,并不是赢利方向。而高层小高层才是开发商的重中之重,物业品质较高,销售均价:多层为2300元\平米左右,电梯房预计为2700元\平米左右。消费群体一般为高收入人群。随着师河两岸开发及市区各地大量的开发,竞争的风险凸现,越来越多的开发商将更为理性和求稳。到目前为止却没有一枝独秀的领导楼盘,形成群雄并起,逐鹿师河的均衡之势。
一、师河两岸板块
师河两岸版块
本案
●茗阳天下
项目定位:信阳最佳复合生态大社区, 1180亩山水新城
广告语:贤山北麓,师河南岸,山水新城。
基本情况:其总体规划用地1180亩,总建筑面积为85万平方米,项目以“一轴、两区、四组团”为整体规划理念,一轴:即华夏路,至东向西贯穿整个地块,所有社区交通组织都有华夏路出入,且商业也集中在华夏路上;两区:由华夏路分开的左右两区,临河为茶文化街,临贤山的生活区;四组团:多层组团、小高组团、联排别墅组团、独立别墅组团。
建筑形式:商业街+多层住宅+坡地别墅高
价格及销售情况:一区尾期房均价为1800元,9月份推出的二区多层销售均价为2200元左右。现一区房已销售95%,二区现销售60%。
优势:
→紧临茶之韵广场、天伦广场,居住环境极佳。
→便利交通;
→齐全配套。
劣势:
→外立面欠佳,
★备注:现所有广告都以别墅和小高层为主。
代表楼盘
●金色水岸
项目定位:城市中心上层世界观
广告语:生活与水岸为伍居住与世界同步
基本情况:建筑面积8万多平方米、8栋高层墩(19层),户型面积从59--180平米均有,主要以103---180平米为主,一二层和顶楼为复式楼,有地下停车场,已对外认购。
建筑形式:板式高层
价格及销售情况:电梯房均价为3000元左右,3层起价2590元/平米,每加一层价格加50元/平米,目前已销售50%。
优势:
→周边生活配套齐全,与贸易广场仅一路之隔;
→地理位置优,交通方便,属于市区;
→售楼部布置合理、楼盘模型大气。
劣势:
→规划设计一般,河景利用率底,仅有少量房子可看到河景;
→楼间距近,底层采光性差,
→价格偏高,总价门槛高。
→与河直角建造,房屋朝向均为西北(偏西)东南(偏东)朝向,只有1号楼正南正北朝向,大部分房子都西晒,
★备注:本楼盘全为电梯房。
代表楼盘
●经典花园
项目定位:城市中心师河南岸13万方海派高沿人居
主广告语:经典花园珍藏一座水岸名宅
基本情况:位于师河南岸,居于西关桥和湖东大桥之间,,总建筑面积13万平方米,绿化率38%。
建筑形式:6栋景观高层(19层),4栋小高层(12层)及3栋多层现代建筑
价格及销售情况:电梯房均价为2900元,三栋多层均价为2300元,多层目前已销售80%,电梯房50%。
优势:
→河景
→城市中心河景升值性;
→入口的中心休闲广场。
劣势:
→与河直