文档介绍：法律硕士学位论文商品房预售登记法律问题研究徐东琪基直洼睑煎法徨亟±割撞至垒级至鱼生】专业名称:研究方向:指导教师:定稿时间:中国·成都·西南财经大学年级:
中文摘要登记制度是各国物权法律制度的重要内容,在我备案制度。如今,许多学者对是否用国外的相关制度替代该制度进行了热烈的争论。在看过争论后,联系身边发生的案例,笔者也想在此略陈浅见。本文在分析该制度产生的现实背景、存在的缺陷的基础上,以大视野的眼光对异域的相关制度进行了考察和比较,并在充分肯定预告登记制度在我国商品房预售中起到的积极作用的情况下,提出了如何构建这锘度的思路:同时,针对我国预售法律关系中比较有争议的法律问题,运用预告登记制度,结合具体案例进行了有价值的分析。第一部分主要阐述我备案制度产生的现实背景。在商品房预售中,预购方将面临房屋能否按期按质按量交付的风险。因此,为了尽量降低预售商品房所产生的风险,协调预售法律关系中各方当事人的利益冲突,有效保护预购方的合法权益,我国也出台了有关调控期房交易的法律法规。同时,商品房预售登记备案制度也随之应运而生。第二部分分析商品房预售登记备案制度运行的现状和存在的制度缺陷。我方面的法律规则,现散见于相关法律、行政法规、最高人民法院司法解释以及地方性法规之中。现行规则缺乏统一、明确的理论支撑,相互之间也存在冲突。首先,对商品房预售登记性质、效力,《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》均没有明确规定,但均采用“登记备案”的表述方式。备案登记的作用在于让登记部门知晓相关信息,便于管理,是一种纯粹的行政管理方式,故应与所备案行为的民事效力无涉。但在地方性法规中,对此却有不同的规定。有的规定未经登记,预售合同无效;有的规定未经登记,不得对抗第三人。而新的《上海房地产登记条例》,
则足将登记的性质定性为预告登记,赋了;其保全债权请求权的效力。同时,现行法律舰则,都将预售中的担保定位为抵押,但对担保的客体却不甚明确。在现行法律规则下,开发商与购房人、第一购房人与受让人、建筑工程承包人的法定抵押权与购房人的债权之间的权利义务不平衡,考虑到预售房屋是建立在买方向卖方融资的基础之上,所以从民法的公平原则出发,应当侧重平衡预售合同当事人双方的利益关系。通过对上述阃题的分析,找出现行法律规则之不足,以为我制度所用。第三部分对异域相关登记制度进行有针对性的介绍和分析。预告登记是指为了保全债权的实现,保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记作为一种制度,源于德国。《德国民法典》第条规定:“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权,或者土地负担的物权请求权,或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权,可以在土地登记薄中将其纳入预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时,预告登记也为许可。预告登记是将物权法的规则施加于债权法,给予属于债权法的请求权以排他的物权效力,其本质属于物权法向债权法的扩张。预告登记制度的现实意义是,在合同成立后,标的物所有权转移前,买受人基于合同产生的移转房屋所有权这样一种债权得不到保护的问题。预告登记制度赋予买受人的债权请求权以物权的效力,对于经预告登记的请求权,可以对抗不动产的所有人和其他物权人,也可以对抗任意第三人,具有了绝对性和排他效第四部分阐述在我制度的现实意义,并结合我制度的具体方案。对在我制度有的学者已进行过研究,但对该制度应怎样定位、应怎样与本土规则相适应,缺乏有意义、可操作的思路,本文力求通过以上分析,对此问题提出有建设意义的方案。力。
第五部分结合具体案例分析预告登记制度对利益冲突的协调。商品房预售以未来的建筑物为纽带,将许多当事人的利益联系起来,其相互之间存在的利益冲突问题,预告登记制度能提供很好的协调机制。关键词:登记备案反思预告登记构建运用
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引言坏了交易秩序。近几年我备案制度,在我国商品房预售过程中,当开发商与预购人签订了商品房预售合同之后,预购人基于预售合同享有商品房建成之后获得产权的债权请求权,然而债权请求权是一种只能向特定的相对人主张的权利,即相对权。在预售合同签订后,预售人虽然负有于将来约定的时间转移不动产所有权的义务,但在房屋价格不断上涨和各种利益因素影响的情况下,预售入很有可麓将房屋出卖或抵押给第三入,即出现“~房数卖”或预购人没能取得房屋却要支付按揭款等情况。而当上述情况出现时,由于预购人只享有债权请求权这种相对权,因此预购人的合法利益得不到有效保护,