文档介绍：保利叶语
2012年度营销策略提案

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2011年,全国范围内正经历一场力度空前的政策调控,市场正面临前所未有的危机
……
沪渝正式起征
房产税
新国八条
加强限购
产权不满5年二手房
将全额征收营业税
存
利
上海补税证明将不被认可
存
存
利
存
存
存
利
各地房价
调控目标出台
存
政策趋势分析
2011年
2012年
三年来存款准备金率首次下调
中央多次表态: 调控政策将持续
住建部发出通知: 各地限购令明年必须顺延
货币政策:略有放松,但并非针对房地产行业
行政调控:力度不减,各地调控毫无放松迹象,限购令到期的城市明年将顺延
明年地方政策无放松趋势,将延续2011年严厉调控
整体大势走向
整体市场恶化趋势将延续,明年基本延续2011年四季度走势
政策层面:中央坚定房地产调控不放松
市场层面:自8月份起市场急转直下,观望气氛再度弥漫市场
2011年
2012年市场走势
明年上半年:继续保持下行趋势
明年下半年:市场存在走出政策消化期的可能
上半年
下半年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
?
2012年
下半年
市场持续恶化
全市大幅降价频现
楼市全面转向买方市场,各大开发商的资金链愈发紧张,被迫开始大幅降价
市场陷入萧条,资金链危机逼迫开发商降价救市
项目名称
降价时间
降幅
香溢花城
10月
30%
龙湖郦城
10月
30%
龙湖好望山
10月
30%
绿地秋霞坊
10月
25%
万科尚源
11月
25%
万科清林径
11月
20%
中海御景熙岸
10月
20%
项目名称
降价时间
降幅
中海御景熙岸
10月
40%
长泰西郊别墅
10月
30%
万科琥珀墅
10月
25%
金地格林世界
10月
20%
万科清林径
10月
20%
沿海郦墅
10月
18%
长泰东郊御园
10月
15%
全市公寓降价项目
全市别墅降价项目
2012年项目的货量结构同比今年也在发生着翻天覆地的变化
……
但保利叶语却承担着2012年上海保利地产销售任务主力
2012年货量盘点
产品结构转变,2012年以去化改善性公寓、高端别墅为主,高总价产品占比43%
保利叶语产品货量
存货
未售
总供套数
供应面积
货量配比
普通公寓产品
毛坯
285
459
744

41%
精装
0
306
306
33908
16%
高总价产品
别墅
27
241
265

32%
大平层
0
84
84

11%
合计
312
1090
1399

100%
存货
新推
保利叶上海货量
存货套数
供应面积
总金额
公寓
9

20228005
别墅
20

190915344
合计
29

211143349
2012年销售目标:30亿元
明年整体市场形势:
调控政策坚定不移
整体市场不断恶化
惨烈的价格战全面打响
2012年,在如此市场环境下,30亿元的销售目标如何达成?
借势公园,凸显核心价值
全年营销核心:
全年以公园价值为项目价值支撑点