文档介绍：保利·林语项目2010年营销总案
保利地产长春公司营销团队
Contents 目录
PART 1—项目市场分析
PART 2—项目本体分析
PART 3—项目形象定位
PART 4—项目VI系统
PART 5—营销推广思路
PART 1 项目市场分析
(数据来源:长春房产信息网)
1、长春每年成交量和均价保持上升趋势。除了08年,其他每年成交增幅均达到两位数;
2、成交均价保持稳步上升,06,07年增幅较大,09年涨6%;
3、预计2010-11年长春地产成交量、成交价格比较平稳;
1、2009年长春房地产住宅市场概况
整体市场分析
1、09年长春土地市场成交火爆,楼面价达到1685元/㎡,
价上涨近6成(08年1063元);
2、对比东北三省,长春土地成交价最高,是哈尔滨的2倍多。一是长春09年推出的土地量少、质优,二是长春龙头地产加大土地储备,竞争激烈(,70%由中海、万科、保利贡献;50%的土地被三家得到。其中,,㎡)。
3、超过近1700元/㎡的楼面价,预示着2010和2011年上市的产品将有一定价格涨幅;
(数据来源:保利代理整理)
2009年东北三省省会城市土地市场交易情报
城市
住宅
宗数
用地面积
楼面价格
(宗)
(万㎡)
(元/㎡)
推出
成交
推出
成交
推出
成交
长春
40
29
426
342
1220
1685
沈阳
236
116
1855
952
732
937
哈尔滨
77
58
495
416
722
732
2、2009年长春土地交易市场概况
1、各板块内的品牌开发商项目与低
密度优质产品成为价格领跑的主要
支撑要素;
2、近年长春市场大盘项目不断涌
现,且多分布在宽城、高新、汽开
及绿园区、南关等非城市中心区域;伴随着大盘运动的加速,城市
外拓进程亦明显加快;
南部新城板块
5600-7000元/平米
铁北板块
3000-4500元/平米
中心板块
5000-8000元/平米
二道经开板块
3500-5500元/平米
绿园板块
3200-5500元/平米
高新汽产区板块
3700-4500元/平米
联排8500-10000元/平米
东南净月板块
别墅8000-15000元/平米
多层:4000-8000元/平米
3、市场板块格局成型,但各板块间价格梯次尚不明显
直接竞争
南部新城板块
高新汽产区板块
次要竞争
绿园区域
东南区域
中心区域
1、项目竞争区域界定
铁北板块
中心板块
二道经开板块
绿园区域
高新汽产区板块
东南区
南部新城板块
竞争市场分析
2、在售项目分析——普宅市场
确定普宅市场参考项目:
新里·中央公馆、倚澜观邸、融创上城、保利·罗兰香谷、中海国际社区、中海南湖一号
确定别墅市场参考项目:
金越·逸墅蓝湾、融创上城、保利·罗兰香谷、中海国际社区、南湖湾
在售项目分析——别墅市场
普宅市场
主力产品:周边在售项目以小高层、高层为主,洋房产品为辅。除南湖1号高端项目外,小高层、高层面积基本在60-160㎡之间,多层面积基本在130-250㎡之间。
畅销产品:80-90㎡两房产品、130㎡左右三房产品、以及设计较有新意的花园洋房产品和部分公寓产品。
借鉴之处:新里中央公馆的七星公寓设计、融创上城的退台洋房设计、保利·罗兰香谷的90平米和130平米户型设计。
别墅市场
主力产品:周边在售别墅以联排别墅为主。除南湖湾之外,联排别墅面积区间基本在200-300平米之间。
畅销产品:面积在280㎡以下的附加值高的产品,如金越逸墅蓝湾的“偷面积”做法,部分赠送大露台大花园产品,带有双车位和地下室的产品。
借鉴之处:金越逸墅蓝湾的“偷面积”产品,赠送多处面积。融创上城的带地下双车位和多处赠送露台的户型。
在售项目产品小结: