文档介绍：保利叶语报价方案
2010年11月
保利叶语项目组
第一部分全市供应下降原因分析
新政前后供求表现(公寓)
在新政后两周内,需求量仅出现小幅波动的同时,供应量骤降50%。
新政前后供求表现(别墅)
在新政后两周内,别墅成交受影响明显,成交下降50%;
由于别墅达到预售标准相对较快,供应未受较大影响;
项目名称
区域
板块
物业类型
预售证套数
推出套数
当天成交比例
嘉乐东润舒庭
嘉定
嘉定主城区
公寓
850
126
48%
中冶祥腾
嘉定
南翔
公寓
242
69
65%
新弘国际城
松江
新桥
公寓
671
72
64%
保利御樽苑
浦东
唐镇
公寓
232
100
44%
海滨国际花园
浦东
临港新城
公寓
231
195
100%
万富汇SOHO
浦东
三林
公寓
207
200
100%
金榜逸家
金山
朱泾
公寓
132
54
74%
西康路989
普陀
长寿
公寓
196
98
54%
浦江华侨城
闵行
浦江
公寓
319
120
83%
万科城花新园
闵行
七宝
公寓
116
116
90%
恒盛湖畔豪庭
奉贤
南桥新城
公寓
414
200
100%
绿地海语墅
奉贤
海湾
联排
228
50
80%
豪景苑
虹口
北外滩
公寓
117
26
31%
切入点1:分析新政后开盘典型项目(-)
新政后开盘的多数项目大多采取了“少量快频”的分批推售策略,以在淡市下营造旺销的现象,且分批的频次较新政前高,由于每次推出的量不多,造成新政后全市供应量大幅减少的现象——分批推售
今年10月延迟开盘项目达49个,其中公寓34个,别墅17个,综合型项目2个。
项目名称
区域
板块
推迟时间
延迟原因
后续供应(㎡)
东方冠郡
浦东
新场
年底
结构未封顶
10万
明天华城
浦东
周康
11月
结构未封顶
25万
乐非天地
浦东
高桥
11月
结构未封顶
圣鑫苑四期
浦东
周康
2011年初
结构未封顶
7万
锦绣华都
浦东
周康
11月
分批开盘策略
绿波景园
松江
泗泾
年内
结构未封顶
香缇公馆
宝山
杨行
未定
分批开盘策略
中梁英伦印象
宝山
杨行
11月初
蓄客不足
5万
中环国际公寓
宝山
共康
11月
结构未封顶
上海三湘海尚
宝山
淞南高境
11月中旬
结构未封顶
20万
嘉实上城名都
嘉定
安亭
明年
结构未封顶
嘉宝紫提湾
嘉定
嘉定新城
未定
分批开盘策略
秋霞坊
嘉定
嘉定新城
11月底12月初
结构未封顶
全市——公寓
切入点2:10月延迟开盘典型项目解析
项目名称
区域
板块
推迟时间
延迟原因
后续供应(㎡)
铂悦818
嘉定
嘉定新城
11月
结构未封顶
朗诗绿色街区
嘉定
南翔
11月
结构未封顶
保利梧桐语
嘉定
嘉定新城
明年
结构未封顶
7万
新里米兰公寓
嘉定
嘉定新城
11月
结构未封顶
智富名品城
普陀
桃浦
年内
结构未封顶
18万
长宁88金廷
长宁
中山公园
推迟11月
结构未封顶
15万
中信虹港名庭
虹口
四川北路
推迟11月
结构未封顶
远中风华园
静安
北静安
推迟12月
结构未封顶
5万
协和城
静安
南京西路
推迟,未定
样板房装修未完
凯德茂名公馆
卢湾
北卢湾
明年3月
结构未封顶
浦江湾1号
卢湾
打浦桥
推迟到12月
结构未封顶
绿城黄浦湾
黄埔
浦西滨江
年内
结构未封顶
18万
上海滩大宁城
闸北
大宁
未定
结构未封顶
从10月延迟开盘的公寓可见,大多后续供应量充足,其中80%以上都是结构未封顶而不得不推迟开盘,可见客观原因是造成当前供应量下降的主因——拿不到证无法开盘。
物业名称
区域
板块
推迟时间
延迟原因
后续供应
尚东鼎
浦东
三林
未定
蓄客不足
77940㎡
东郊硅谷豪园
浦东
金桥
未定
蓄客不足
9335㎡
中梁香缇公馆别墅
宝山
杨行
未定